Comprar una casa para remodelar: qué revisar antes

¿Qué revisar antes de comprar una casa para remodelar?

Revisar una pro­pie­dad usada antes de firmar la promesa no busca en­con­trar de­fec­tos para re­ga­tear: busca en­con­trar los que no se pueden arre­glar o cuyo arreglo se come el margen com­ple­to.

Cuatro apa­re­cen una y otra vez: ter­mi­tas en la es­truc­tu­ra de te­chum­bre, al­can­ta­ri­lla­do de fierro fundido o cemento com­pri­mi­do ya co­lap­sa­do, ca­blea­do antiguo de tela y goma, y am­plia­cio­nes sin re­cep­ción que además no son re­gu­la­ri­za­bles por dis­tan­cia­mien­to o ado­sa­mien­to.

Los tres pri­me­ros se de­tec­tan: la te­chum­bre se abre y se revisa, la red de desagüe se recorre con una cámara, el ca­blea­do se prueba. El cuarto se revisa en papel, con el Cer­ti­fi­ca­do de In­for­ma­cio­nes Previas y los an­te­ce­den­tes de la Di­rec­ción de Obras.

Con­vie­ne dis­tin­guir dos cosas que se con­fun­den: esta re­vi­sión de­ter­mi­na si una am­plia­ción es re­gu­la­ri­za­ble; la re­gu­la­ri­za­ción pro­pia­men­te tal es el trámite pos­te­rior ante la DOM, con sus propios plazos y costos.

¿Por qué conviene revisar antes de firmar la promesa?

La es­tra­te­gia de House Flip­ping (compra de pro­pie­da­des usadas de­te­rio­ra­das para su re­mo­de­la­ción ace­le­ra­da y reventa) re­pre­sen­ta una opor­tu­ni­dad de in­ver­sión atrac­ti­va en San­tia­go.

Sin embargo, basar el modelo de negocio úni­ca­men­te en la ta­sa­ción co­mer­cial o el valor de mercado por m² sin rea­li­zar una au­di­to­ría técnica pre-compra suele derivar en pér­di­das cuan­tio­sas.

Des­cu­brir durante la fase de de­mo­li­ción que la es­truc­tu­ra de la man­sar­da está des­trui­da por ter­mi­tas o que las am­plia­cio­nes no cumplen con las ra­san­tes mu­ni­ci­pa­les des­tru­ye el margen pro­yec­ta­do.

A con­ti­nua­ción se detalla la me­to­do­lo­gía me­tro­ló­gi­ca para evaluar vi­vien­das usadas antes de sus­cri­bir la Promesa de Com­pra­ven­ta.

La Due Di­li­gen­ce técnica efec­tua­da por un Cons­truc­tor Civil ca­li­fi­ca­do pre­vie­ne so­bre­cos­tos im­pre­vis­tos en ope­ra­cio­nes de House Flip­ping al de­tec­tar vicios ocultos antes de la promesa.

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Los cuatro "destructores de rentabilidad" en viviendas usadas

En las ins­pec­cio­nes Due Di­li­gen­ce en San­tia­go, se iden­ti­fi­can cuatro vicios ocultos que pueden con­su­mir la to­ta­li­dad del margen de ga­nan­cia del in­ver­sio­nis­ta:

1. Estructuras de techumbre destruidas por termitas

Ataque de co­leóp­te­ros xi­ló­fa­gos (Cry­pto­ter­mes brevis) en cerchas y ti­je­ra­les de pino insigne. El re­cam­bio de la cu­bier­ta com­ple­ta genera so­bre­cos­tos es­truc­tu­ra­les no pre­vis­tos.

2. Redes eléctricas obsoletas (cable de tela-goma)

Em­pal­mes an­ti­guos con con­duc­to­res ais­la­dos en tela de algodón que no cumplen con los Pliegos Téc­ni­cos RIC de la SEC, exi­gien­do el realam­bra­do total de la pro­pie­dad.

3. Alcantarillado en cañería de fierro fundido o cemento comprimido

Tu­be­rías sub­te­rrá­neas frac­tu­ra­das o con pen­dien­te ne­ga­ti­va que generan in­fil­tra­cio­nes en la masa de las fun­da­cio­nes.

4. Ampliaciones irregulares no sanables

Cons­truc­cio­nes pos­te­rio­res eje­cu­ta­das sin permiso mu­ni­ci­pal que violan las ra­san­tes a 70° o la lon­gi­tud de ado­sa­mien­to (máximo 3,50 m de altura en el des­lin­de según la OGUC).

Matriz comparativa: compra tradicional vs. compra con due diligence

¿Cómo se ordena la revisión, paso a paso?

1. Re­vi­sión de An­te­ce­den­tes DOM: So­li­ci­tud del Cer­ti­fi­ca­do de In­for­ma­cio­nes Previas (CIP) y planos apro­ba­dos.
2. Ins­pec­ción Pe­ri­cial in Situ: Se efectúa el escaneo con cámara ter­mo­grá­fi­ca (para buscar fil­tra­cio­nes en losas), pro­ba­dor de po­la­ri­dad eléc­tri­ca, hi­gró­me­tro ca­pa­ci­ti­vo y re­vi­sión de la te­chum­bre.
3. Mo­de­la­ción APU y Des­cuen­to: Con­fec­ción de la matriz de re­pa­ra­cio­nes e in­cor­po­ra­ción de la Cláu­su­la de Res­guar­do Técnico en la oferta de compra.

Matriz de decisión en negociación pre-compra

¿Cuánto cuesta revisar una casa antes de comprarla? (2026)

Cómo leer estos valores. Son re­fe­ren­cias de mercado, no una co­ti­za­ción. Salvo el informe técnico in­de­pen­dien­te, ninguno de estos tra­ba­jos los ejecuta esta oficina: los ensayos, las me­di­cio­nes, las re­pa­ra­cio­nes y los trá­mi­tes los hacen ter­ce­ros.

• Apa­re­cen aquí para saber en qué orden de mag­ni­tud se mueve re­sol­ver el pro­ble­ma. Es la misma lógica del médico que indica qué exá­me­nes hay que hacerse sin ser él quien los toma.
• Esta oficina no ejecuta obras, no vende ma­te­ria­les y no recibe co­mi­sión de ningún pro­vee­dor. Esa es, pre­ci­sa­men­te, la razón por la que su opinión vale.
• Todos los valores se leen como desde. El precio final depende del encargo, del tamaño y la com­ple­ji­dad del in­mue­ble, de la comuna y la región, y del tipo de cons­truc­ción.
• Mien­tras más pequeña es la in­ter­ven­ción, mayor tiende a ser el valor por metro cua­dra­do.
• El informe de esta oficina que aparece en la tabla es un encargo pe­ri­cial, con el alcance y la res­pon­sa­bi­li­dad que eso implica. No es el Informe Técnico de Res­pal­do del sitio, que parte en $250.000 y res­pon­de a otra ne­ce­si­dad.

La cláusula que conviene dejar escrita en la oferta

CLÁU­SU­LA DE CON­DI­CIÓN SUS­PEN­SI­VA POR DUE DI­LI­GEN­CE La pre­sen­te oferta de com­pra­ven­ta queda sujeta a la con­di­ción sus­pen­si­va de que la pro­pie­dad ubicada en [DI­REC­CIÓN PRO­PIE­DAD] no pre­sen­te vicios ocultos de ca­rác­ter es­truc­tu­ral, eléc­tri­co o sa­ni­ta­rio, ni am­plia­cio­nes no re­gu­la­ri­za­bles ante la DOM, cuya cuantía de re­me­dia­ción supere el [POR­CEN­TA­JE]% del valor ofer­ta­do, según dic­ta­men emitido por un Cons­truc­tor Civil in­de­pen­dien­te.

En caso de ve­ri­fi­car­se un so­bre­cos­to su­pe­rior a dicho umbral, el com­pra­dor podrá desis­tir­se de la ope­ra­ción sin sanción alguna.

Lo que hay que recordar antes de comprar para remodelar

Eje­cu­tar una Due Di­li­gen­ce técnica pre-compra con un Cons­truc­tor Civil in­de­pen­dien­te aporta cri­te­rio do­cu­men­ta­do para evaluar el margen de ren­ta­bi­li­dad y an­ti­ci­par so­bre­cos­tos en ope­ra­cio­nes de House Flip­ping.

En una compra para re­mo­de­lar, el margen no lo des­tru­ye lo que se ve sino lo que aparece después de la es­cri­tu­ra. Una red de al­can­ta­ri­lla­do co­lap­sa­da o una am­plia­ción que no es re­gu­la­ri­za­ble no se ne­go­cian: se pagan.

Revisar antes de firmar la promesa cuesta una frac­ción de cual­quie­ra de esos ha­llaz­gos, y sobre todo permite decidir con la in­for­ma­ción puesta: seguir, re­ne­go­ciar el precio o re­ti­rar­se a tiempo.

Para seguir leyendo. Con­sul­ta nuestra guía sobre pe­ri­ta­je técnico forense en cons­truc­ción.