Cómo se prueba un daño de construcción ante la inmobiliaria

¿Para qué sirve un peritaje técnico en construcción?

Un informe pe­ri­cial no se dis­tin­gue de un informe técnico común por el nombre, sino por tres cosas que un tri­bu­nal puede ve­ri­fi­car: cómo se obtuvo la evi­den­cia, con qué ins­tru­men­tos y cómo se llegó a la causa.

La evi­den­cia se obtiene sin des­truir lo que se está exa­mi­nan­do. Ul­tra­so­ni­do para medir la con­ti­nui­dad interna del hor­mi­gón, escáner elec­tro­mag­né­ti­co para ubicar la en­fie­rra­du­ra, ter­mo­gra­fía para ver lo que está bajo la su­per­fi­cie. Todo queda re­gis­tra­do y fechado.

Los ins­tru­men­tos deben tener cer­ti­fi­ca­do de ca­li­bra­ción vigente, emitido por un la­bo­ra­to­rio acre­di­ta­do bajo la NCh-ISO/IEC 17025. Sin eso, la me­di­ción es una opinión.

Y sobre su peso en juicio: el ar­tícu­lo 425 del Código de Pro­ce­di­mien­to Civil dispone que los tri­bu­na­les apre­cian el dic­ta­men de peritos con­for­me a las reglas de la sana crítica. No es prueba tasada. Su fuerza depende de lo sólida que sea la cadena entre lo ob­ser­va­do y la con­clu­sión.

¿Qué hace distinto a un informe que va a un tribunal?

La in­ge­nie­ría forense es el aná­li­sis me­tro­ló­gi­co y es­truc­tu­ral de pa­to­lo­gías en edi­fi­ca­cio­nes. Me­dian­te ul­tra­so­ni­do y es­cá­ne­res elec­tro­mag­né­ti­cos, los peritos pueden evaluar el in­te­rior de los muros de hor­mi­gón sin picar ni romper, de­ter­mi­nan­do si la es­truc­tu­ra cumple con las exi­gen­cias de se­gu­ri­dad o si existe un vicio de cons­truc­ción de­man­da­ble.

En el sistema pro­ce­sal chileno, la prueba pe­ri­cial está re­gu­la­da en los ar­tícu­los 409 y si­guien­tes del Código de Pro­ce­di­mien­to Civil. El ar­tícu­lo 409 dispone que se oirá informe de peritos en todos los casos en que la ley así lo dis­pon­ga.

El ar­tícu­lo 411 agrega que también podrá oírse informe de peritos sobre puntos de hecho para cuya apre­cia­ción se ne­ce­si­ten co­no­ci­mien­tos es­pe­cia­les.

Esa última frase des­cri­be con pre­ci­sión el pro­ble­ma de un litigio por fallas de edi­fi­ca­ción: los hechos que deciden el caso —de dónde viene el agua, si una fisura com­pro­me­te la es­truc­tu­ra, si una re­pa­ra­ción quedó bien eje­cu­ta­da— no son apre­cia­bles sin co­no­ci­mien­to técnico.

A con­ti­nua­ción se expone la me­to­do­lo­gía pe­ri­cial para auditar fallas es­truc­tu­ra­les e in­fil­tra­cio­nes hí­dri­cas.

El ar­tícu­lo 425 del Código de Pro­ce­di­mien­to Civil es­ta­ble­ce que los tri­bu­na­les apre­cia­rán la fuerza pro­ba­to­ria del dic­ta­men de peritos con­for­me a las reglas de la sana crítica. El informe no vale por la firma que lo sus­cri­be, sino por el método que puede exhibir.

¿Cómo se examina una estructura sin romperla?

El diag­nós­ti­co forense moderno pres­cin­de de catas in­va­si­vas in­ne­ce­sa­rias, apli­can­do ins­tru­men­ta­ción no des­truc­ti­va ca­li­bra­da:

1. Velocidad de pulso ultrasónico (VPU)

Emisión de ondas acús­ti­cas de alta fre­cuen­cia (54 kHz) a través de la masa de hor­mi­gón armado. Ve­lo­ci­da­des su­pe­rio­res a 4.500 m/s acre­di­tan una masa ho­mo­gé­nea de alta re­sis­ten­cia, mien­tras que valores in­fe­rio­res a 3.000 m/s revelan mi­cro­fi­su­ras in­ter­nas o de­la­mi­na­ción por car­bo­na­ta­ción.

2. Escáner electromagnético ferroscanner

Mapeo de ar­ma­du­ras de acero me­dian­te in­duc­ción mag­né­ti­ca. De­ter­mi­na la pro­fun­di­dad del re­cu­bri­mien­to de hor­mi­gón (con pre­ci­sión de ± 2 mm), el diá­me­tro de las barras y la den­si­dad del en­fie­rra­do sin picar la es­truc­tu­ra.

3. Termografía infrarroja de onda larga (LWIR)

Mapeo de la emi­si­vi­dad in­fra­rro­ja de la en­vol­ven­te (ISO 6781) para de­tec­tar fugas tér­mi­cas, in­fil­tra­cio­nes hí­dri­cas y puentes tér­mi­cos ocultos.

¿Cómo se cuida la evidencia para que sirva en juicio?

El ar­tícu­lo 414 regula cómo se designa al perito: el tri­bu­nal cita a las partes a una au­dien­cia en la que se fija, por acuerdo de ellas o en su defecto por el tri­bu­nal, el número de peritos, la calidad, ap­ti­tu­des o títulos que deban tener y los puntos materia del informe.

Si no hay acuerdo sobre las per­so­nas, el nom­bra­mien­to lo hace el tri­bu­nal, sin poder recaer en ninguna de las dos pri­me­ras per­so­nas pro­pues­tas por cada parte.

Con­vie­ne retener el detalle de las ap­ti­tu­des y títulos: es en esa au­dien­cia donde se define qué for­ma­ción debe acre­di­tar quien in­for­ma­rá al tri­bu­nal.

Para que el trabajo técnico resista ese es­cru­ti­nio se aplica un pro­to­co­lo de tra­za­bi­li­dad:

1. Sellado de Tiempo Digital: Re­gis­tro crip­to­grá­fi­co de fo­to­gra­fías y datos ter­mo­grá­fi­cos in situ.
2. Ve­ri­fi­ca­ción de Ca­li­bra­ción: Cer­ti­fi­ca­dos de ca­li­bra­ción vi­gen­tes emi­ti­dos por la­bo­ra­to­rios acre­di­ta­dos (ISO 17025).
3. Cus­to­dia de Mues­tras: Pre­ser­va­ción de tes­ti­gos de hor­mi­gón y pro­be­tas según normas NCh.

Estructura de etapas en la auscultación forense

1. Pa­to­lo­gía Ha­bi­ta­cio­nal Grave en Edi­fi­ca­ción: De­tec­ción de fisuras, humedad o de­for­ma­cio­nes.
2. Aus­cul­ta­ción Forense No Des­truc­ti­va (END): Apli­ca­ción de ins­tru­men­ta­ción en terreno.
3. Ensayos In­te­gra­dos: Ul­tra­so­ni­do VPU + Fe­rros­can­ner + Ter­mo­gra­fía LWIR.
4. Mo­de­la­ción Causal y Es­truc­tu­ral: Cálculo de es­fuer­zos de fle­xo­com­pre­sión y re­sis­ten­cia del hor­mi­gón.
5. Emisión de Dossier Pe­ri­cial para Tri­bu­na­les: Pre­sen­ta­ción de informe final bajo reglas del CPC.

Escala de severidad del daño

Para ob­je­ti­var el gra­va­men de una pa­to­lo­gía en juicio con­vie­ne cla­si­fi­car el daño por su se­ve­ri­dad. La escala que sigue es un cri­te­rio técnico de trabajo, no una cla­si­fi­ca­ción con­te­ni­da en una norma chilena: la NCh 433:1996 se titula "Diseño sísmico de edi­fi­cios" y regula el diseño, no la gra­dua­ción de daños en una vi­vien­da ya cons­trui­da.

1. Nivel 0 (Sin Daño Es­truc­tu­ral): Mi­cro­fi­su­ras su­per­fi­cia­les de secado (< 0,3 mm) en estucos; sin riesgo para la ha­bi­ta­bi­li­dad.
2. Nivel 1 (Daño Leve): Fisuras en ta­bi­ques de cartón-yeso o des­en­ca­je menor de puertas; re­pa­ra­ción cos­mé­ti­ca en post­ven­ta (3 años).
3. Nivel 2 (Daño Mo­de­ra­do): In­fil­tra­cio­nes con­ti­nuas de agua o fisuras es­tá­ti­cas de 1,0 mm en losas de hormigón; ga­ran­tía de 5 años.
4. Nivel 3 (Daño Severo): Grietas dia­go­na­les de 3,0 mm a 45° en muros de corte con aplas­ta­mien­to de recubrimiento; ga­ran­tía es­truc­tu­ral (10 años).
5. Nivel 4 (Peligro de Colapso): Pandeo de ar­ma­du­ras de acero, de­la­mi­na­ción de losas o asen­ta­mien­to di­fe­ren­cial de cimientos; eva­cua­ción e in­ter­ven­ción urgente.

¿Cómo se estima la edad de un daño en el hormigón?

Cuando el dióxido de carbono am­bien­tal (CO₂) penetra en los poros del hor­mi­gón, reac­cio­na con la cal libre re­du­cien­do el pH de 12,5 a valores in­fe­rio­res a 9,0. Al perder la al­ca­li­ni­dad pro­tec­to­ra, la ar­ma­du­ra de acero sufre co­rro­sión gal­vá­ni­ca (re­gis­tran­do po­ten­cia­les Ecorr < -350 mV), lo que genera fi­su­ra­ción por ex­pan­sión de óxidos.

Se evalúa la pro­fun­di­dad del frente de car­bo­na­ta­ción me­dian­te la prueba del in­di­ca­dor de fe­nol­fta­leí­na sobre tes­te­ras recién frac­tu­ra­das.

¿Cómo se pone en pesos el daño?

El informe de in­ge­nie­ría forense no se limita al diag­nós­ti­co físico, sino que cuan­ti­fi­ca el costo de re­pa­ra­ción in­te­gral:

• Costo Neto de Re­me­dia­ción: Pre­su­pues­to APU de obras de con­so­li­da­ción es­truc­tu­ral o im­per­mea­bi­li­za­ción.
• Daño Emer­gen­te e In­ha­bi­ta­bi­li­dad: Cálculo del canon de arrien­do de re­ubi­ca­ción tem­po­ral del grupo fa­mi­liar durante las obras.
• Pérdida de Valor Co­mer­cial: Des­va­lo­ri­za­ción pa­tri­mo­nial del in­mue­ble por se­cue­las pa­to­ló­gi­cas.

Lo que hay que recordar sobre cómo se prueba un daño

Un informe pe­ri­cial forense ela­bo­ra­do por un Cons­truc­tor Civil UC ca­li­fi­ca­do entrega el res­pal­do técnico ne­ce­sa­rio para sus­ten­tar, con cri­te­rio in­de­pen­dien­te, un litigio in­mo­bi­lia­rio.

Un informe pe­ri­cial vale por su tra­za­bi­li­dad, no por su ex­ten­sión. Lo que un tri­bu­nal puede ve­ri­fi­car es si el ins­tru­men­to estaba ca­li­bra­do, si la evi­den­cia se recogió sin al­te­rar­la y si la con­clu­sión se sigue de lo ob­ser­va­do.

Por eso con­vie­ne en­car­gar el informe antes de reparar, no después. Una vez que la obra se in­ter­vie­ne, la evi­den­cia ma­te­rial des­apa­re­ce y lo que queda son fo­to­gra­fías sin con­tras­te posible.

Para seguir leyendo. Con­sul­ta la guía sobre cómo saber si un muro es es­truc­tu­ral antes de re­mo­de­lar.

Sobre la norma de re­fe­ren­cia. La ISO 6781 es una norma in­ter­na­cio­nal (de­tec­ción de irre­gu­la­ri­da­des tér­mi­cas, de aire y humedad en edi­fi­cios por métodos in­fra­rro­jos) que el Ins­ti­tu­to Na­cio­nal de Nor­ma­li­za­ción co­mer­cia­li­za en su versión ori­gi­nal, sin adop­ción como norma chilena.

Se cita como re­fe­ren­cia del método, no como exi­gen­cia de cum­pli­mien­to obli­ga­to­rio en Chile.

Los casos que más llegan a este terreno están tra­ta­dos por se­pa­ra­do: dis­tin­guir una fisura de una grieta es­truc­tu­ral, evaluar una vi­vien­da después de un sismo, do­cu­men­tar una obra que el con­tra­tis­ta aban­do­nó, rebatir la li­qui­da­ción de un seguro con un informe propio y revisar una pro­pie­dad antes de com­prar­la para re­mo­de­lar y vender.

Y antes de todo eso está la pre­gun­ta que llega primero, cuando todavía no se sabe si el caso da o no para un informe: a quién llamar según lo que esté pasando en la vi­vien­da.