El contratista abandonó la obra: qué hacer

¿Qué hago si el contratista abandonó la obra?

Cuando un con­tra­tis­ta aban­do­na la obra, el primer impulso es con­tra­tar a otro y seguir. Es exac­ta­men­te lo que no con­vie­ne hacer todavía.

Con­ti­nuar tapa la evi­den­cia. Una vez que otro maestro in­ter­vie­ne, ya no se puede es­ta­ble­cer cuánto estaba hecho el día del aban­dono ni qué parte de lo eje­cu­ta­do estaba mal, y eso es jus­ta­men­te lo que hay que probar.

El orden que sirve es otro: con­ge­lar la faena, re­gis­trar fo­to­grá­fi­ca­men­te el estado, dejar cons­tan­cia no­ta­rial de los hechos y en­car­gar un pe­ri­ta­je de avance físico que cubique lo real­men­te eje­cu­ta­do con­for­me a las es­pe­ci­fi­ca­cio­nes, des­con­tan­do lo que haya que demoler o rehacer. Con esa cifra contra los an­ti­ci­pos pagados aparece el per­jui­cio real.

Una ad­ver­ten­cia sobre el len­gua­je: ca­li­fi­car la con­duc­ta como estafa no es materia de un informe técnico. Eso lo de­ter­mi­na un abogado con los an­te­ce­den­tes y lo re­suel­ve un tri­bu­nal. Lo que el informe es­ta­ble­ce son los hechos ma­te­ria­les sobre los que esa dis­cu­sión se apoya.

Cuando el contratista desaparece con la obra a medias

El aban­dono in­tem­pes­ti­vo de obras de re­mo­de­la­ción o cons­truc­ción por parte de con­tra­tis­tas in­for­ma­les cons­ti­tu­ye uno de los dramas fi­nan­cie­ros más graves para los pro­pie­ta­rios de vi­vien­das.

Tras exigir cuan­tio­sos "an­ti­ci­pos para compra de ma­te­ria­les", es ha­bi­tual que el con­tra­tis­ta reduzca el ritmo de trabajo hasta pa­ra­li­zar por com­ple­to la faena, dejando muros a medio edi­fi­car, ins­ta­la­cio­nes ex­pues­tas y ma­te­ria­les de­fec­tuo­sos.

El error más común del afec­ta­do es con­tra­tar de in­me­dia­to a una nueva cua­dri­lla para "ter­mi­nar rápido", des­tru­yen­do la evi­den­cia del estado de avance y ha­cien­do im­po­si­ble probar en juicio los montos co­bra­dos en exceso.

A con­ti­nua­ción se detalla el pro­to­co­lo pe­ri­cial para con­ge­lar la faena y cuan­ti­fi­car el daño emer­gen­te bajo norma NCh 353.

El con­ge­la­mien­to de la faena y la cu­bi­ca­ción pe­ri­cial NCh 353 del avance físico real son in­dis­pen­sa­bles antes de per­mi­tir el ingreso de un nuevo con­tra­tis­ta a la pro­pie­dad.

¿Qué tan grave es que la obra esté parada? Autoevaluación

Lo que dice el contratista y lo que muestra la revisión

¿Qué hacer las primeras 48 horas?

1. Pa­ra­li­za­ción Formal y Con­ge­la­mien­to: Impedir la al­te­ra­ción o de­mo­li­ción de la es­truc­tu­ra por ter­ce­ros.
2. Cons­ta­ta­ción No­ta­rial in Situ: Ins­pec­ción con Notario Público para cer­ti­fi­car el estado de aban­dono.
3. Au­di­to­ría y Cu­bi­ca­ción NCh 353: Se realiza el ca­tas­tro mi­li­mé­tri­co de las par­ti­das eje­cu­ta­das (metros cua­dra­dos de estuco, metros li­nea­les de cañería, puntos eléc­tri­cos) y se con­tras­tan con la matriz de precios del con­tra­to.
4. De­ter­mi­na­ción del Per­jui­cio Pa­tri­mo­nial: Cuan­ti­fi­ca­ción del cobro en exceso más el costo de reparar fallas.
5. No­ti­fi­ca­ción por Carta No­ta­rial: Emisión de aper­ci­bi­mien­to formal de res­ci­sión de con­tra­to.
6. Acción Ju­di­cial Civil o Penal: Pre­sen­ta­ción de demanda por in­cum­pli­mien­to o que­re­lla por estafa (Art. 468).
7. Re­ini­cio Seguro de Obras: Ingreso del nuevo con­tra­tis­ta bajo informe pe­ri­cial de des­lin­de.

¿Cómo se calcula lo que efectivamente se perdió?

Se de­ter­mi­na el monto real del per­jui­cio eco­nó­mi­co apli­can­do la si­guien­te re­la­ción de li­qui­da­ción forense:

• Per­jui­cio Total: El per­jui­cio total se calcula sumando lo pagado en exceso sobre lo real­men­te eje­cu­ta­do, más el costo de demoler lo mal hecho, más el so­bre­pre­cio de con­tra­tar a una nueva empresa para ter­mi­nar la obra.
• Cu­bi­ca­ción Pon­de­ra­da (NCh 353): Se calcula el por­cen­ta­je de avance físico real me­dian­te la suma pon­de­ra­da de cada partida por su peso re­la­ti­vo dentro del pre­su­pues­to ori­gi­nal.

La carta notarial: qué debe decir

CARTA NO­TA­RIAL DE APER­CI­BI­MIEN­TO Y RES­CI­SIÓN De: [NOMBRE PRO­PIE­TA­RIO] A: [NOMBRE CON­TRA­TIS­TA / RAZÓN SOCIAL] Me­dian­te la pre­sen­te co­mu­ni­ca­ción, no­ti­fi­co a usted que ha­bien­do trans­cu­rri­do más de [NÚMERO DÍAS] días de pa­ra­li­za­ción in­jus­ti­fi­ca­da de la obra ubicada en [DI­REC­CIÓN PRO­PIE­DAD], se da por res­cin­di­do el con­tra­to por in­cum­pli­mien­to grave.

Se deja cons­tan­cia de que se ha pro­ce­di­do al le­van­ta­mien­to pe­ri­cial del estado de avance físico in situ, re­ser­ván­do­me el derecho de ejercer las ac­cio­nes civiles y penales co­rres­pon­dien­tes (Art. 468 del Código Penal) por los per­jui­cios cau­sa­dos. Firma Pro­pie­ta­rio: _________ Fecha: [FECHA]

Lo que hay que recordar sobre la obra abandonada

Un pe­ri­ta­je técnico de avance físico real entrega el res­pal­do do­cu­men­tal ne­ce­sa­rio para sus­ten­tar, con cri­te­rio in­de­pen­dien­te, una demanda por in­cum­pli­mien­to de con­tra­to.

Para conocer más sobre in­ge­nie­ría forense en la edi­fi­ca­ción, con­sul­ta nuestra guía sobre pe­ri­ta­je técnico forense en cons­truc­ción.

Una precisión sobre el alcance de este informe

Una opinión técnica in­de­pen­dien­te es­ta­ble­ce hechos ve­ri­fi­ca­bles: el por­cen­ta­je de avance real de la obra, la co­rres­pon­den­cia entre lo pagado y lo eje­cu­ta­do, el es­tán­dar de las par­ti­das ter­mi­na­das y el estado en que quedó la faena.

Lo que no hace, y no debe hacer, es ca­li­fi­car ju­rí­di­ca­men­te la con­duc­ta del con­tra­tis­ta. De­ter­mi­nar si unos hechos cons­ti­tu­yen in­cum­pli­mien­to con­trac­tual, y de qué clase, es una de­ci­sión que co­rres­pon­de a un abogado con los an­te­ce­den­tes com­ple­tos y, al final, a un tri­bu­nal.

Esa se­pa­ra­ción no de­bi­li­ta el informe: lo hace uti­li­za­ble. Un do­cu­men­to que es­ta­ble­ce hechos con res­pal­do técnico sirve en cual­quie­ra de las vías que después se decida seguir. Uno que an­ti­ci­pa ca­li­fi­ca­cio­nes ju­rí­di­cas se vuelve dis­cu­ti­ble jus­ta­men­te en el punto donde se ne­ce­si­ta que no lo sea.