Qué debe informar un corredor de propiedades al vender
¿Qué debe informar un corredor al vender?
La pregunta de fondo no es cuánto hay que informar, sino hasta dónde llega el deber de averiguar. Y esa línea está más definida de lo que el rubro suele suponer.
El estándar que se le exige a un corredor es el de un mandatario diligente, no el de un perito. Responde hasta de culpa leve: el cuidado ordinario que una persona emplea en sus propios negocios, agravado por ser un mandato remunerado.
Eso significa que no está obligado a investigar vicios ocultos. No le corresponde pedir calicatas, ensayos de hormigón ni termografías.
Sí está obligado, en cambio, a manifestar cualquier factor o circunstancia adversa que conozca por su experiencia y conocimiento profesional. Esa formulación viene del código de ética gremial y es la síntesis más clara del estándar.
Donde la exigencia sube considerablemente es en lo documental. Ahí no hay margen: gravámenes, prohibiciones, expropiaciones, uso de suelo, situación de la comunidad. Eso consta en certificados y revisarlos es parte del encargo.
Y hay un dato procesal que conviene tener presente antes que cualquier otro: la carga de la prueba de la diligencia recae sobre quien debió emplearla. Si un cliente reclama negligencia, no es él quien debe probarla: es el corredor quien debe acreditar que actuó con el cuidado exigible.
Eso convierte el registro de lo informado en algo bastante más importante que una formalidad.
El deber de información del corredor
Conviene partir por la base legal, porque explica por qué el estándar es el que es.
El corretaje es un mandato remunerado, y el Código Civil establece que el mandatario responde hasta de la culpa leve, con una precisión que aquí pesa: esa responsabilidad recae más estrictamente sobre el mandatario remunerado.
Culpa leve significa la falta de la diligencia que las personas emplean ordinariamente en sus propios negocios. No es el estándar máximo del derecho civil, pero tampoco es indulgente cuando hay comisión de por medio.
El corredor debe informar lo que sabe o lo que un mandatario diligente debería haber sabido, no lo que solo una inspección técnica detecta. Esa es toda la línea, y separa dos oficios distintos: uno garantiza la seguridad jurídica e informativa de la transacción, el otro la integridad física de la obra.
Qué entra sin discusión en el deber de averiguar. Son los antecedentes que constan en documentos y que se obtienen solicitándolos.
- Situación de dominio y gravámenes. Dominio vigente, hipotecas, prohibiciones de gravar y enajenar, embargos, interdicciones, usufructos vigentes y servidumbres no aparentes que restrinjan el uso del predio.
- Declaratoria de utilidad pública o expropiación. Es uno de los antecedentes que más condenas ha generado, precisamente porque consta en un certificado que nadie pidió.
- Situación urbanística. Recepción definitiva municipal, ampliaciones sin permiso, uso de suelo permitido por el plan regulador y limitaciones constructivas de la zona.
- Antecedentes de la comunidad, si es condominio. Certificado de deuda de gastos comunes ordinarios y extraordinarios, multas e intereses, fondo de reserva y administrador vigente.
- Facultad de disposición de quien vende. Titularidad inscrita, posesión efectiva tramitada cuando hay herederos, autorización del cónyuge cuando el régimen la exige.
- Estructura completa de costos. Precio, porcentaje exacto de comisión con indicación de si incluye impuesto, gastos operacionales, y el alcance real de los documentos preliminares que se firman.
Sobre el último punto vale una advertencia. Lo que se ofrece integra el contrato: la ley del consumidor obliga al proveedor a respetar los términos, condiciones y modalidades conforme a las cuales ofreció el servicio.
Una publicación que promete tasación sin costo, o que describe la propiedad como apta para un uso que el plan regulador no permite, se convierte en una obligación exigible o en publicidad inveraz, según el caso.
Y sobre lo que se afirma respecto del inmueble. Aquí está la diferencia práctica más importante del artículo: afirmar sin verificar expone más que callar.
No informar algo que no se sabía es una cosa. Declarar en un instrumento que la propiedad está libre de determinada afectación, sin haber pedido el certificado que lo acredita, es otra bastante distinta.
En el primer caso se discute si había deber de averiguar. En el segundo hay una afirmación positiva que resultó falsa, y eso deja poco espacio de defensa.
Un caso concreto donde la precisión importa
son los metros cuadrados. La diferencia entre superficie útil, superficie total y lo que dicen los planos aprobados es una fuente de conflicto recurrente y perfectamente evitable transmitiendo el dato como está en el documento, no redondeado.
Está desarrollado en la diferencia entre metros útiles, totales y de planos.
¿Qué no es exigible que sepa sin una inspección técnica?
El código de ética gremial lo dice con una claridad que conviene citar de cerca: los agentes inmobiliarios no están obligados a investigar los vicios o defectos ocultos de un inmueble, pero sí deben manifestar cualquier factor o circunstancia adversa que puedan conocer por su experiencia y conocimiento profesional.
Esa formulación tiene dos mitades y ambas importan. La primera exime de investigar. La segunda obliga a manifestar lo que se conoce o se debería conocer por oficio.
Lo que queda del lado de la pericia técnica. Estos son ejemplos de lo que no se detecta con la observación profesional de un intermediario.
- Humedad que avanza dentro de un muro sin haber aflorado todavía. Mientras no hay mancha, abombamiento ni olor, no hay nada que un recorrido pueda registrar. Detectarla requiere termografía o medición de humedad del material.
- El estado real de una instalación embutida. Una cañería fatigada dentro del tabique, un circuito subdimensionado, una unión mal ejecutada bajo el revestimiento. Se comprueba con pruebas de presión, de hermeticidad o de continuidad, no mirando.
- El origen de una fisura. Una cosa es ver la fisura, que sí es observable, y otra distinta es establecer si responde a retracción del estuco o a un asentamiento de fundación. Eso exige análisis de causa y a veces calicata.
- La calidad de lo que está bajo el pavimento. Impermeabilización de un baño, aislación bajo el radier, membrana de una terraza. Todo eso quedó cubierto cuando se terminó la obra.
- La resistencia efectiva de un elemento estructural. Se determina con ensayos de laboratorio sobre testigos extraídos, algo completamente ajeno al encargo de intermediación.
¿Por qué la ley resuelve así el reparto?
La responsabilidad por defectos constructivos está asignada a otro sujeto: la Ley General de Urbanismo y Construcciones la radica en el propietario primer vendedor, con plazos de diez, cinco y tres años según el tipo de falla.
Y el control técnico de la ejecución corresponde a profesionales habilitados —arquitectos, ingenieros, constructores civiles, inspectores técnicos de obra inscritos— que sí tienen la formación y las herramientas para hacerlo.
En esa cadena de responsabilidad, el corredor no aparece. No por privilegio, sino porque exigirle detectar una falla estructural latente sería pedirle algo que su oficio no incluye.
Dónde sí se cruza la línea. Un defecto grosero y evidente cambia el escenario, aunque sea constructivo.
Fisuras estructurales expuestas de gran magnitud, puertas y ventanas visiblemente desaplomadas por un asentamiento, daño severo por humedad en elementos soportantes. Eso no requiere pericia para verlo, y callarlo deliberadamente para cerrar la operación es una cosa distinta de no haberlo detectado.
La otra vía de cruce es más simple: cuando el propio vendedor informó el defecto. Ahí ya no se discute si el corredor debía saberlo, porque lo sabía.
Distinguir cuándo un daño visible es un defecto reclamable y cuándo es deterioro esperable no siempre es evidente, y está tratado en vicio oculto o desgaste normal: cómo saber la diferencia.
¿Qué dice la ley del consumidor sobre esto?
La aplicación de la ley del consumidor al corretaje no es automática: depende de quiénes intervienen en la operación.
Cuando el corretaje es habitual y remunerado, es un acto de comercio para el corredor. Y cuando el cliente es una persona que compra, vende o arrienda para uso propio, sin ánimo especulativo, ese mismo acto es civil para él.
Esa combinación —mercantil para uno, civil para el otro— es lo que la ley denomina acto mixto, y es exactamente el supuesto que la somete al estatuto de consumo.
Qué obligaciones concretas arrastra eso. Tres, y todas relevantes para el deber de información.
La primera es el derecho del consumidor a información veraz y oportuna sobre lo ofrecido, su precio, las condiciones de contratación y otras características relevantes.
La segunda es la obligación de respetar los términos, condiciones y modalidades bajo las cuales se ofreció el servicio. Lo publicado y lo prometido integran el contrato.
La tercera es la norma de cierre: comete infracción el proveedor que, actuando con negligencia, causa menoscabo al consumidor por deficiencias en la calidad del bien o servicio.
Sobre las cláusulas de la letra chica. Es habitual que las órdenes de visita y los mandatos de venta incluyan exenciones amplias de responsabilidad.
La ley del consumidor priva de efecto a las estipulaciones de contratos de adhesión que inviertan la carga de la prueba en perjuicio del consumidor o que contengan limitaciones absolutas de responsabilidad frente a deficiencias del servicio.
Esas cláusulas siguen sirviendo para deslindar lo que efectivamente no es del corredor —el vicio material que nadie podía conocer— pero no para cubrir la propia negligencia informativa.
Y el punto que más conviene interiorizar. El Código Civil establece que la prueba de la diligencia incumbe a quien ha debido emplearla.
Trasladado a la práctica: frente a un reclamo por información omitida, el corredor no se defiende afirmando que actuó bien, sino mostrando qué solicitó, qué recibió, qué informó y cuándo.
Sin registro, esa defensa es una declaración de intenciones. Con registro, es prueba.
Una precisión sobre el marco vigente, porque circula bastante confusión. Hoy no existe en Chile una ley especial de corretaje: la actividad quedó desregulada hace décadas y no hay registro habilitante ni requisito de idoneidad para ejercer.
Hay proyectos en el Congreso que buscan crear un registro nacional y regular el corretaje digital, y uno de ellos lleva años en tramitación. Pero ninguno es ley todavía.
Conviene además saber que el proyecto principal se concentra en la habilitación y en el deber de exhibir la inscripción, y no establece un listado obligatorio de información material sobre cada propiedad.
Ese catálogo hoy se construye desde el mandato civil, la ley del consumidor y los códigos de ética gremiales, no desde una norma sectorial.
La consecuencia práctica es la misma de siempre
El estándar de cada corredor lo define su propio procedimiento, y frente a un reclamo lo que se examina es qué averiguó y qué dejó por escrito.
El marco completo de responsabilidad del intermediario ante un vicio oculto, con la separación frente al vendedor, está en qué responsabilidad tiene un corredor de propiedades si aparece un vicio oculto.
Y para corredores que quieran apoyar su procedimiento en una revisión técnica independiente, hay más información en la sección para corredores de propiedades.
