Qué pasa si construyo sin permiso de edificación
¿Qué pasa si construyo sin permiso?
La respuesta corta es que la ley chilena trata la falta de permiso como un problema con consecuencias escalonadas, y que casi todas siguen abiertas mientras la obra exista.
La regla general es amplia: el artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones exige permiso municipal para construir, reconstruir, reparar, alterar, ampliar y demoler. No distingue entre obra grande y pequeña en ese inciso: la excepción la define la Ordenanza General, no el criterio del propietario.
Cuando no hay permiso, la Dirección de Obras no tiene una facultad discrecional sino un deber: el artículo 146 la obliga a ordenar la paralización inmediata. Y junto con eso puede haber multa, inhabilidad de la obra, desalojo y, en los casos que la ley enumera, demolición.
Pero hay una segunda parte, y es la que suele importar más. La ley también contempla vías para regularizar, y una de ellas tiene plazo: la Ley 20.898 permite acogerse hasta el 31 de diciembre de 2027, siempre que lo construido sea anterior al 4 de febrero de 2016.
Determinar en qué situación concreta se encuentra una obra —si califica para regularizarse, por cuál vía, y qué habría que corregir antes de ingresar— es una evaluación técnica que se hace con la propiedad a la vista.
¿Qué obras requieren permiso?
Conviene empezar por el texto, porque su amplitud sorprende a mucha gente.
El artículo 116 de la LGUC dispone que la construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso de la Dirección de Obras Municipales a solicitud del propietario.
Tres cosas se desprenden de ahí, y las tres se pasan por alto con frecuencia.
Primero, la lista de verbos es larga. No es solo "construir". Alterar y ampliar están expresamente incluidas, y son justamente las intervenciones que se hacen sobre una casa que ya existe: cerrar una terraza, agregar una pieza, levantar un segundo piso, unir dos recintos.
Segundo, la regla alcanza al área rural. La creencia de que en el campo no se necesita permiso no tiene respaldo en el texto.
Tercero, las excepciones no las define el propietario. La misma norma señala que es la Ordenanza General la que indica qué obras no requieren permiso y en qué casos se habilita la ejecución mediante otras técnicas. Que una obra sea pequeña no la exime por sí sola: hay que verificar si está en las excepciones que la Ordenanza establece.
Para las obras menores existe además un procedimiento más liviano.
El artículo 5.1.4 de la Ordenanza General regula el Permiso de Obra Menor, que el Director de Obras debe otorgar en un plazo máximo de 15 días. Son siete los antecedentes que enumera:
- Solicitud firmada por el propietario y el arquitecto.
- Declaración simple de dominio.
- Copia del Certificado de Informaciones Previas.
- Declaración del arquitecto sobre cumplimiento normativo.
- Croquis de emplazamiento.
- Plano a escala 1:50.
- Especificaciones técnicas resumidas.
Los plazos del permiso general también están fijados por ley
El artículo 118 establece que la Dirección de Obras dispone de veinticinco días hábiles para pronunciarse sobre los permisos de construcción, contados desde la presentación de la solicitud y sus antecedentes.
Ese plazo baja a quince días hábiles si se acompaña el informe favorable de un revisor independiente inscrito en el registro correspondiente.
Vale la pena conocer esos plazos: son la referencia para saber si un expediente está demorando más de lo que la ley admite.
¿Qué ocurre cuando la obra no tiene permiso?
Aquí la ley es más directa de lo que suele suponerse, y conviene leer el verbo con atención.
La paralización no es discrecional
El artículo 146 de la LGUC distingue dos situaciones. En su inciso primero señala que el Director de Obras, mediante resolución fundada, podrá ordenar la paralización de cualquier obra en los casos en que hubiere lugar a ello.
Pero en el inciso siguiente el verbo cambia:
El Director ordenará la paralización inmediata de las obras cuando compruebe que una obra se estuviere ejecutando sin el permiso o declaración correspondiente; en disconformidad con aquellos o con la normativa aplicable; sin haber ingresado la resolución que aprueba el informe de mitigación, de ser procedente; en ausencia de supervisión técnica; o cuando aquellas impliquen un riesgo no cubierto, sin perjuicio de las sanciones que correspondan.
Ordenará, no "podrá ordenar". Comprobada la falta de permiso, la paralización deja de ser una opción del funcionario.
La misma norma incorpora un elemento que conviene retener, porque abre una salida: la autoridad fijará un plazo prudencial para que se proceda a subsanar las observaciones formuladas. La paralización no es necesariamente el final del asunto; es el momento en que empieza a correr un plazo para corregir.
Nótese además una causal que suele ignorarse: la ausencia de supervisión técnica es por sí sola motivo de paralización inmediata, incluso en obras que sí cuentan con permiso.
La multa
El artículo 20 de la LGUC establece que toda infracción a la ley, a su ordenanza general y a los instrumentos de planificación territorial se sanciona con multa a beneficio municipal no inferior al 0,5% ni superior al 20% del presupuesto de la obra.
Cuando no existe presupuesto, el juez puede disponer la tasación de la obra por un perito, o aplicar una multa no inferior a una ni superior a cien unidades tributarias mensuales.
Conviene ser preciso con esto, porque circula una cifra distinta: el rango de 1 a 100 UTM es subsidiario, aplicable solo cuando no hay presupuesto sobre el cual calcular el porcentaje.
Quién puede denunciar también está en la norma: la municipalidad, la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo o cualquier persona, ante el Juzgado de Policía Local. La denuncia debe ser fundada y acompañarse de los medios probatorios de que se disponga.
Un plazo que conviene conocer
El mismo artículo 20 contiene una regla de prescripción que rara vez se menciona y que cambia el análisis de muchos casos:
Las acciones relativas a las infracciones a que se refiere este artículo, prescribirán al momento de la recepción de la obra por parte de la Dirección de Obras Municipales.
No obstante, si la obra no requiere contar con permiso de construcción para su ejecución, tales acciones prescribirán en el plazo de un año, contado desde la comisión de la infracción.
Dicho de otro modo: obtener la recepción de la obra extingue las acciones por infracción. Es una razón adicional, y bastante concreta, para encaminar la regularización en vez de dejar la situación como está.
La imposibilidad de habitar
El artículo 145 establece que ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepción definitiva, parcial o total, o del archivo de la declaración jurada que la propia ley contempla.
La infracción a esa regla puede sancionarse, además de con las multas del artículo 20, con la inhabilidad de la obra hasta que se obtenga su recepción, y con el desalojo de los ocupantes —con auxilio de la fuerza pública— que decreta el Alcalde a petición del Director de Obras.
El mismo artículo agrega una precisión útil para quien trabaja desde su casa: no se considera alteración del destino de un inmueble la instalación en él de pequeños comercios o industrias artesanales, ni el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinación subsiste como habitacional.
La demolición
El artículo 148 faculta al Alcalde, a petición del Director de Obras, para ordenar la demolición total o parcial a costa del propietario en cuatro casos:
- Obras que se ejecuten en disconformidad con la LGUC, su Ordenanza General o la Ordenanza Local respectiva.
- Obras que se ejecuten fuera de la línea de cierro o en bienes de uso público sin la autorización correspondiente.
- Obras que no ofrezcan las debidas garantías de salubridad y seguridad, o que amenacen ruina.
- Obras ejecutadas conforme a ciertas autorizaciones que no se hubieren demolido al vencimiento de los plazos estipulados.
Existe además, en el artículo 161 bis, la posibilidad de que la Municipalidad decrete la inhabitabilidad parcial o total de edificios que presenten daños que comprometan su estabilidad, ordenando el desalojo, previo informe fundado de la Dirección de Obras.
Las consecuencias que no vienen del municipio
Hasta aquí, lo que puede hacer la autoridad. Pero en la práctica los efectos que más se sienten suelen ser otros, y llegan en momentos que nadie planifica.
Al vender. La superficie no regularizada no figura en los antecedentes municipales del inmueble. Un comprador informado, o el banco que evalúa su crédito, va a notar la diferencia entre lo que se ofrece y lo que está recepcionado.
Al tasar. Los metros cuadrados sin recepción definitiva no tienen respaldo documental que los sostenga ante una tasación bancaria. Se construyeron, se pagaron, y no suman.
Al heredar o dividir
Cualquier operación que exija describir la propiedad con precisión —una partición, una subdivisión, un cambio de destino— tropieza con la diferencia entre lo construido y lo autorizado.
Frente al seguro. Una obra sin permiso puede quedar en discusión ante un siniestro, precisamente cuando se necesita que no la haya.
Ninguna de estas consecuencias es una sanción. Son el efecto de que exista una diferencia entre lo que la propiedad es y lo que los registros dicen que es.
Las vías de regularización
Esta es la parte que suele desconocerse, y la que cambia el panorama de la mayoría de los casos.
La Ley 20.898, con fecha de término
La Ley 20.898 establece un procedimiento simplificado que permite obtener el permiso de edificación y la recepción definitiva en forma simultánea, en un solo acto ante la Dirección de Obras.
Tiene dos condiciones temporales, y ambas hay que cumplirlas:
- Plazo de ingreso: hasta el 31 de diciembre de 2027, en el texto vigente tras la modificación introducida por la Ley 21.725. Lo que debe ocurrir antes de esa fecha es el ingreso de la solicitud; la tramitación municipal puede concluir después.
- Antigüedad de lo construido: la vivienda debe haber sido construida antes de la publicación de la ley, esto es, antes del 4 de febrero de 2016. Una ampliación levantada después de esa fecha no puede acogerse a este procedimiento, por mucho que el plazo de ingreso siga abierto.
La ley contempla dos vías de acceso. La del Título I exige una superficie edificada que no exceda de 90 m² y un avalúo fiscal de hasta 1.000 unidades de fomento —topes que pueden superarse cuando la vivienda cuenta con subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para mejoramiento o ampliación—.
La del artículo 3º admite hasta 140 m² con avalúo fiscal de hasta 2.000 UF, a cambio de exigencias normativas más completas.
Hay una diferencia económica entre ambas que conviene conocer de antemano: las regularizaciones del Título I pagan los derechos municipales rebajados en 75% cuando el valor de la construcción no supera las 400 UF, y en 50% cuando lo excede. Las del artículo 3º los pagan completos, sin rebaja.
Y una exención que no depende del inmueble: el pago se exime en un 100% cuando el propietario de la vivienda a regularizar tiene 65 años de edad o más, o cuando uno de los residentes está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad.
La ley rebaja además algunos estándares técnicos para las viviendas acogidas al Título I. La altura mínima de piso a cielo, que en general es de 2,30 metros, podrá ser rebajada hasta 2,0 metros.
La resistencia al fuego exigida es de a lo menos F-15 en los elementos y componentes soportantes de viviendas de hasta dos pisos y superficie igual o inferior a 90 m², y de F-60 en el muro de adosamiento al deslinde, que debe llegar hasta la cubierta del cuerpo adosado.
Esa rebaja de estándares es deliberada, y es la razón por la que muchas viviendas que no calificarían bajo la vía general sí califican bajo esta.
La vía general
Cuando lo construido queda fuera de la Ley 20.898 —por superficie, por avalúo o por ser posterior a febrero de 2016—, la regularización se hace por la vía general de permisos, con el expediente completo y el cumplimiento de la normativa vigente.
Es más exigente y más cara, pero sigue siendo una vía. Y en obras menores existe el procedimiento del artículo 5.1.4 de la Ordenanza General, con su plazo de 15 días.
¿Qué determina si una obra puede regularizarse?
Antes de saber por cuál vía se va, hay que establecer si la obra puede ir por alguna. Eso depende de hechos verificables en terreno, no de la voluntad de regularizar, y conviene que lo determine alguien independiente de quien vaya a ejecutar la obra.
El emplazamiento. Si la construcción invade el deslinde más allá de lo permitido, ocupa antejardín, incumple rasantes o distanciamientos, o se emplaza en un área de riesgo o de protección, la regularización exige resolver eso primero.
Conviene saber que la Ordenanza General permite exceder el porcentaje de adosamiento con autorización expresa del propietario del predio vecino, suscrita ante notario, tanto en construcciones nuevas como en regularizaciones: hay casos que parecen perdidos y no lo están.
La habitabilidad. Altura libre, ventilación e iluminación de los recintos, y las condiciones que la norma aplicable exija según la vía elegida.
La estabilidad.
El numeral 6) del artículo 1º de la Ley 20.898 exime de proyecto de cálculo estructural a tres configuraciones, siempre que las habitaciones no tengan más de 3,0 metros de distancia entre apoyos:
- Viviendas de madera de hasta dos pisos.
- Viviendas de albañilería armada o reforzada, u hormigón armado, de un piso.
- Ciertas combinaciones con segundo piso liviano.
En esos casos el profesional competente declara que la obra reúne las condiciones de estabilidad correspondientes.
Las instalaciones. Electricidad, agua potable, alcantarillado y gas deben cumplir la normativa que corresponda.
Establecer cuál de estos puntos está resuelto y cuál no, antes de ingresar el expediente, es lo que evita que la carpeta vuelva con observaciones que obliguen a intervenir lo ya construido.
Lo que hay que recordar
Construir sin permiso no deja a una propiedad en una situación irreversible, pero sí en una que se degrada con el tiempo y que aparece en el peor momento: al vender, al tasar, al heredar, o cuando llega una denuncia que cualquier persona puede presentar.
La ley contempla salidas, y una de ellas tiene fecha de término. Lo que decide si una obra determinada puede tomarlas no es la voluntad de regularizar, sino hechos concretos: cuándo se construyó, cuánto mide, dónde está emplazada respecto de los deslindes, y en qué condiciones quedaron su estructura y sus instalaciones.
Establecer esos hechos con precisión, antes de ingresar cualquier expediente, es lo que permite saber si el camino está abierto y qué habría que resolver para tomarlo.
Una opinión técnica independiente sobre lo construido cumple exactamente esa función: mide lo que existe, lo contrasta con la normativa aplicable y deja por escrito qué está en condiciones de regularizarse y qué no. No tramita el expediente ni gestiona ante el municipio: establece los hechos sobre los que después se decide.
Esa separación es lo que le da valor, porque el informe no depende de que la respuesta sea la que conviene.
Si el proyecto todavía no comienza, conviene revisar antes qué resolver antes de construir una ampliación o remodelación.
