Qué debe tener un contrato de construcción o remodelación

¿Qué debe tener un contrato de construcción?

Una acla­ra­ción antes de entrar en materia: esto es cri­te­rio técnico sobre qué con­vie­ne dejar escrito, no ase­so­ría legal. La re­dac­ción final de un con­tra­to con montos re­le­van­tes co­rres­pon­de re­vi­sar­la con un abogado.

Dicho eso, un con­tra­to de obra sirve para dos cosas dis­tin­tas. Definir qué se va a hacer y definir qué pasa si no se hace.

La mayoría de los con­tra­tos de re­mo­de­la­ción re­suel­ven ra­zo­na­ble­men­te lo primero y omiten por com­ple­to lo segundo. Y lo segundo es jus­ta­men­te lo que se ne­ce­si­ta el día que hay un pro­ble­ma.

Hay un punto que sor­pren­de a casi todos: una fecha en el ca­len­da­rio, por sí sola, no basta. Para que un atraso tenga con­se­cuen­cias, el con­tra­tis­ta tiene que quedar cons­ti­tui­do en mora.

La buena noticia es que una fecha de término escrita y cierta hace que eso ocurra solo, por el simple ven­ci­mien­to del plazo, sin ne­ce­si­dad de ningún trámite adi­cio­nal.

Con las multas pasa algo pa­re­ci­do. Sin multa pactada, hay que ir a tri­bu­na­les y probar cuánto per­jui­cio causó el atraso. Con multa pactada, la pena se cobra sin tener que de­mos­trar el daño.

Y el último punto, que es el que más se des­cui­da: el detalle técnico importa tanto como el legal. Un con­tra­to ju­rí­di­ca­men­te im­pe­ca­ble que dice "ter­mi­na­cio­nes de buena calidad" no permite ve­ri­fi­car nada.

¿Qué debe tener un contrato de construcción? Cláusulas mínimas

Esta es la lista de ve­ri­fi­ca­ción con­cre­ta. Si alguno de estos puntos no está en el do­cu­men­to que te pasaron para firmar, con­vie­ne agre­gar­lo antes y no después.

• ✓ Alcance con planos y es­pe­ci­fi­ca­cio­nes téc­ni­cas ane­xa­dos como parte in­te­gran­te del con­tra­to, y una regla de pre­la­ción para cuando se con­tra­di­gan entre sí.
• ✓ Mo­da­li­dad de­fi­ni­da: suma alzada o ad­mi­nis­tra­ción de­le­ga­da, con lo que cada una implica en materia de riesgo y de control.
• ✓ Pro­ce­di­mien­to escrito para obras ex­tra­or­di­na­rias: nada que no esté apro­ba­do por escrito antes de eje­cu­tar­se se paga después.
• ✓ Fecha cierta de inicio, ligada a un hito ve­ri­fi­ca­ble y no a una in­ten­ción.
• ✓ Fecha cierta de término, con in­di­ca­ción expresa de si el plazo se cuenta en días co­rri­dos o hábiles.
• ✓ Hitos in­ter­me­dios de avance aso­cia­dos a un cro­no­gra­ma, para no des­cu­brir el atraso al final.
• ✓ Estados de pago contra avance físico ve­ri­fi­ca­do, con el pro­ce­di­mien­to de me­di­ción y apro­ba­ción des­cri­to.
• ✓ Re­ten­ción de un por­cen­ta­je de cada estado de pago, con con­di­cio­nes y fecha de de­vo­lu­ción.
• ✓ Multa diaria por atraso, con tope máximo, des­cuen­to au­to­má­ti­co y las dos frases que la hacen exi­gi­ble.
• ✓ Cau­sa­les tasadas de am­plia­ción de plazo, dis­tin­guien­do lo que sí da derecho a pró­rro­ga de lo que no.
• ✓ Causal de término an­ti­ci­pa­do por inac­ti­vi­dad o aban­dono, con su con­se­cuen­cia de­fi­ni­da.
• ✓ Acre­di­ta­ción del cum­pli­mien­to laboral como con­di­ción para liberar cada estado de pago.

Alcance detallado

El alcance no es un párrafo: son anexos. Los planos y las es­pe­ci­fi­ca­cio­nes téc­ni­cas deben in­cor­po­rar­se al con­tra­to de­cla­ran­do ex­pre­sa­men­te que forman parte de él.

Y con­vie­ne agregar algo que casi nunca aparece y que evita dis­cu­sio­nes enteras: una regla de pre­la­ción. Cuando el plano dice una cosa y la es­pe­ci­fi­ca­ción dice otra, el con­tra­to debe señalar cuál manda.

La mo­da­li­dad decide quién asume los so­bre­cos­tos. Es la primera de­fi­ni­ción y con­di­cio­na todo lo demás.

En la suma alzada, el precio es único, global y pre­fi­ja­do, y las can­ti­da­des de obra se en­tien­den ina­mo­vi­bles salvo con­ve­nio mo­di­fi­ca­to­rio expreso. El riesgo de mercado queda en el con­tra­tis­ta.

La ley es ex­plí­ci­ta en esto: el con­tra­tis­ta no puede pedir un aumento del precio ale­gan­do que se en­ca­re­cie­ron los ma­te­ria­les o los jor­na­les, ni por haberse in­tro­du­ci­do mo­di­fi­ca­cio­nes al plan ori­gi­nal, salvo que se haya ajus­ta­do por escrito un precio par­ti­cu­lar para esas al­te­ra­cio­nes.

En la ad­mi­nis­tra­ción de­le­ga­da, el con­tra­tis­ta ejecuta por cuenta del man­dan­te y se le re­em­bol­san los des­em­bol­sos di­rec­tos e in­di­rec­tos previa com­pro­ba­ción con­ta­ble, más un ho­no­ra­rio pactado.

Ahí el riesgo eco­nó­mi­co lo asume quien encarga la obra, y la res­pon­sa­bi­li­dad del con­tra­tis­ta se des­pla­za desde el riesgo de mercado hacia la di­li­gen­cia en ad­mi­nis­trar y rendir los re­cur­sos.

Eso cambia lo que hay que es­cri­bir. En ad­mi­nis­tra­ción de­le­ga­da, el con­tra­to debe definir la nómina de costos re­em­bol­sa­bles, la pe­rio­di­ci­dad y el formato de las ren­di­cio­nes, y la fa­cul­tad expresa de auditar fac­tu­ras, sub­con­tra­tos y jor­na­les.

Las obras ex­tra­or­di­na­rias son el origen de la mitad de los con­flic­tos. El es­tán­dar de la con­tra­ta­ción pública exige una orden de eje­cu­ción firmada por la au­to­ri­dad técnica antes de for­ma­li­zar cual­quier aumento.

Tras­la­da­do a una obra par­ti­cu­lar, la regla prác­ti­ca es simple: toda partida adi­cio­nal se propone, se va­lo­ri­za y se aprueba por escrito antes de eje­cu­tar­se. Sin ese orden, después no hay forma de saber quién au­to­ri­zó qué.

Y el pro­to­co­lo de aviso ante im­pre­vis­tos. La ley con­tem­pla que, si apa­re­cen cir­cuns­tan­cias im­pre­vis­tas —el caso típico es un vicio oculto del suelo— el con­tra­tis­ta debe dar aviso in­me­dia­to a quien encargó la obra.

Si no hay acuerdo sobre el aumento de precio o la am­plia­ción de plazo que eso genera, la con­tro­ver­sia la re­suel­ve un juez o un árbitro. Dejar escrito el pro­ce­di­mien­to de aviso y de acuerdo es lo que evita llegar a ese punto.

Plazo y forma de pago por avance

El plazo tiene dos ex­tre­mos y los dos deben ser ine­quí­vo­cos.

El hito de inicio

no puede ser "cuando em­pie­cen los tra­ba­jos". Debe ama­rrar­se a un hecho ve­ri­fi­ca­ble: la entrega formal del recinto, un acta firmada, la aper­tu­ra de la bi­tá­co­ra de obra.

Cuando el inicio no está escrito con pre­ci­sión, el riesgo lo asume quien encargó la obra, porque después no hay forma de es­ta­ble­cer desde cuándo corría el plazo.

La fecha de término es donde está el punto técnico más im­por­tan­te de todo el con­tra­to, y es el que casi nadie conoce.

La ley es­ta­ble­ce que el deudor queda en mora cuando no cumple la obli­ga­ción dentro del término es­ti­pu­la­do. Es decir: si hay un plazo fatal escrito, la mora opera de pleno derecho al vencer la fecha.

Si no lo hay, quien encargó la obra queda obli­ga­do a cons­ti­tuir en mora al con­tra­tis­ta por vía ju­di­cial antes de poder exigir nada. Una línea escrita ahorra ese camino com­ple­to.

Con­vie­ne además pre­ci­sar si los días son co­rri­dos o hábiles, porque la di­fe­ren­cia en una obra de tres meses puede ser de varias semanas.

Los hitos intermedios

El es­tán­dar público evalúa el cum­pli­mien­to parcial cada vez que trans­cu­rre un 10% del plazo total, y san­cio­na el retardo en cada fase.

La tras­la­ción a una obra par­ti­cu­lar es un cro­no­gra­ma con hitos con­cre­tos y ve­ri­fi­ca­bles —fun­da­cio­nes ter­mi­na­das, te­chum­bre montada, ins­ta­la­cio­nes ce­rra­das— con la multa des­con­ta­ble del estado de pago si­guien­te. Sirve para de­tec­tar el atraso mien­tras todavía se puede co­rre­gir.

Los estados de pago se li­qui­dan contra avance físico, no contra ca­len­da­rio. El pro­ce­di­mien­to debería estar escrito: el con­tra­tis­ta pre­sen­ta la me­di­ción del avance, la con­tra­par­te la ve­ri­fi­ca y aprueba, y recién en­ton­ces se emite la factura.

Ese orden importa. En el es­tán­dar público se san­cio­na ex­pre­sa­men­te la emisión de la factura antes de que el estado de pago esté visado y firmado por la con­tra­par­te técnica.

La re­ten­ción. De cada estado de pago se des­cuen­ta un por­cen­ta­je que se acumula como fondo de ga­ran­tía de la co­rrec­ta eje­cu­ción y del cum­pli­mien­to de las obli­ga­cio­nes la­bo­ra­les, y se libera contra la re­cep­ción.

En la con­tra­ta­ción pública ese des­cuen­to es del 5% de cada estado de pago. En obra privada se usa ha­bi­tual­men­te entre 5% y 10%, aunque con­vie­ne ser claro en algo: ninguna norma obliga a retener en una obra par­ti­cu­lar. Es li­ber­tad con­trac­tual, y la re­fe­ren­cia pública solo sirve como pa­rá­me­tro de ra­zo­na­bi­li­dad.

Los an­ti­ci­pos, si los hay, deben quedar cau­cio­na­dos. El es­tán­dar sec­to­rial exige ga­ran­tía por el total del monto ade­lan­ta­do, pre­ci­sa­men­te porque un an­ti­ci­po es dinero en­tre­ga­do contra una obra que todavía no existe.

A eso puede sumarse una ga­ran­tía de fiel cum­pli­mien­to —boleta ban­ca­ria o póliza— que en el mercado se mueve entre el 5% y el 10% del valor total y se man­tie­ne vigente hasta la re­cep­ción.

Y una cláu­su­la que casi nunca se incluye y debería. Quien encarga una obra tiene res­pon­sa­bi­li­dad sub­si­dia­ria o so­li­da­ria por las obli­ga­cio­nes la­bo­ra­les y pre­vi­sio­na­les de los tra­ba­ja­do­res del con­tra­tis­ta y de sus sub­con­tra­tis­tas.

Por eso con­vie­ne con­di­cio­nar la li­be­ra­ción de cada estado de pago a que el con­tra­tis­ta acre­di­te estar al día en esas obli­ga­cio­nes, con los cer­ti­fi­ca­dos co­rres­pon­dien­tes. No es des­con­fian­za: es evitar heredar una deuda ajena.

¿Qué pasa ante un atraso?

La he­rra­mien­ta es la cláu­su­la penal: el acuerdo por el cual una parte se sujeta a una pena para ase­gu­rar el cum­pli­mien­to, sea por no eje­cu­tar la obli­ga­ción o por re­tar­dar­la.

Su ventaja decisiva es procesal

Sin multa pactada, quien sufre el atraso debe de­man­dar y probar en juicio tanto el daño emer­gen­te como el lucro cesante, lo que en una vi­vien­da par­ti­cu­lar suele ser difícil y caro de acre­di­tar.

Con la multa pactada, la pena se exige en todos los casos en que se es­ti­pu­ló, sin que el con­tra­tis­ta pueda de­fen­der­se ale­gan­do que el atraso no causó ningún per­jui­cio.

Dos frases que deben estar es­cri­tas o la cláu­su­la pierde la mitad de su fuerza. Son téc­ni­cas y omi­tir­las es el error más fre­cuen­te.

1. Que la pena se es­ti­pu­la por el simple retardo y que su cobro no ex­tin­gue la obli­ga­ción de ter­mi­nar la obra. Sin esa mención, una vez cons­ti­tui­do el deudor en mora no se puede exigir a la vez el cum­pli­mien­to y la pena: hay que elegir.
2. Que la multa es in­de­pen­dien­te y acu­mu­la­ble a la in­dem­ni­za­ción de per­jui­cios. Por regla general no se pueden pedir ambas, salvo que se haya es­ti­pu­la­do ex­pre­sa­men­te. Si además del atraso hay so­bre­cos­tos con­cre­tos —un arrien­do que hubo que ex­ten­der, por ejemplo— esa frase es la que permite re­cla­mar­los.

El tope máximo protege la propia multa. Suena con­tra­in­tui­ti­vo, pero es así.

Una multa diaria muy alta, acu­mu­la­da durante meses, puede ter­mi­nar su­peran­do el valor de la obra. Frente a eso, la ley faculta al juez para mo­de­rar­la cuando la pena parezca enorme, y los con­tra­tos de obra caen pre­ci­sa­men­te en la ca­te­go­ría donde esa mo­de­ra­ción procede.

Fijar un tope expreso —el es­tán­dar público limita la multa total por atraso al 15% del valor del con­tra­to— hace que la cláu­su­la sea ra­zo­na­ble y difícil de dis­cu­tir. Sin tope, se corre el riesgo de que un juez la reduzca a un valor bas­tan­te menor.

El descuento automático

Debe quedar escrito que la multa se deduce del estado de pago más próximo, sin ne­ce­si­dad de de­cla­ra­ción ju­di­cial previa.

Una multa que hay que cobrar por se­pa­ra­do, en la prác­ti­ca, no se cobra nunca. Una que se des­cuen­ta sola del pago si­guien­te, sí opera.

Las cau­sa­les de am­plia­ción de plazo, tasadas. No todo atraso es impu­table al con­tra­tis­ta, y el con­tra­to debe dis­tin­guir­lo con pre­ci­sión.

El re­qui­si­to de re­gis­trar la fuerza mayor dentro de las 24 horas parece bu­ro­crá­ti­co y no lo es. Evita el es­ce­na­rio clásico de fin de obra: un listado re­tro­ac­ti­vo de días de lluvia acu­mu­la­dos durante meses, im­po­si­ble de ve­ri­fi­car.

El término anticipado

El es­tán­dar público ha­bi­li­ta a poner término al con­tra­to cuando el atraso en el inicio de los tra­ba­jos, o una in­te­rrup­ción in­jus­ti­fi­ca­da, supera los 15 días co­rri­dos.

Tras­la­dar esa causal al con­tra­to par­ti­cu­lar da una salida clara frente a la si­tua­ción más frus­tran­te de todas: la obra que no avanza y el con­tra­tis­ta que no aparece ni re­nun­cia.

Una pre­ci­sión honesta para cerrar este punto: no existen "días de gracia" legales en un con­tra­to de cons­truc­ción privado. Si se quiere una to­le­ran­cia antes de que em­pie­cen a correr las multas, hay que pac­tar­la ex­pre­sa­men­te.

¿Por qué el detalle técnico importa tanto como el legal?

Un con­tra­to puede tener todas las cláu­su­las co­rrec­tas y aun así ser inútil en obra. Basta con que el alcance esté escrito en tér­mi­nos que no se puedan medir.

Un con­tra­to con es­pe­ci­fi­ca­cio­nes téc­ni­cas con­cre­tas es lo que después permite ve­ri­fi­car ob­je­ti­va­men­te si se cumplió. Sin ellas, la dis­cu­sión deja de ser sobre hechos y pasa a ser sobre im­pre­sio­nes, y en una dis­cu­sión de im­pre­sio­nes gana quien tenga más aguante.

Hay otra con­se­cuen­cia menos obvia. Una es­pe­ci­fi­ca­ción con­cre­ta es también el re­qui­si­to para que un tercero in­de­pen­dien­te pueda cons­ta­tar si se cumplió: sin patrón escrito, nadie puede ve­ri­fi­car nada, por com­pe­ten­te que sea.

Qué sig­ni­fi­ca "con­cre­to" en la prác­ti­ca. No es es­cri­bir más: es es­cri­bir lo ve­ri­fi­ca­ble.

• El ma­te­rial iden­ti­fi­ca­do por tipo, formato y espesor, o por una es­pe­ci­fi­ca­ción equi­va­len­te que permita com­pa­rar.
• La técnica de eje­cu­ción, cuando el re­sul­ta­do depende de ella: cómo se prepara la su­per­fi­cie, cuántas manos, qué tiempo de curado.
• La norma de re­fe­ren­cia, si la partida la tiene, y el ensayo o prueba que la acre­di­ta.
• El cri­te­rio de acep­ta­ción: qué se con­si­de­ra bien eje­cu­ta­do y qué no, en tér­mi­nos que se puedan cons­ta­tar en terreno.

Por qué esto pesa es­pe­cial­men­te en ter­mi­na­cio­nes. Es la partida donde más re­cla­mos se pro­du­cen y donde menos res­pal­do nor­ma­ti­vo existe.

No hay en Chile to­le­ran­cias pú­bli­cas obli­ga­to­rias para decidir si una pintura, un empaste o el des­ni­vel entre pal­me­tas son acep­ta­bles. En au­sen­cia de esa re­fe­ren­cia, el es­tán­dar es exac­ta­men­te lo que las partes es­cri­bie­ron.

Si no es­cri­bie­ron nada, no hay es­tán­dar. Y esa con­ver­sa­ción con­vie­ne tenerla antes de que empiece el trabajo, no cuando el paño ya está ter­mi­na­do.

Y hay un efecto sobre las multas que no es evi­den­te. Para aplicar una multa por atraso hay que poder afirmar con pre­ci­sión qué faltaba a la fecha de término.

Si el alcance es vago, el con­tra­tis­ta siempre puede sos­te­ner que lo en­tre­ga­do co­rres­pon­día a lo pactado, y la dis­cu­sión sobre el atraso se vuelve im­po­si­ble de re­sol­ver. El detalle técnico es lo que le da con­te­ni­do a la cláu­su­la legal.

El soporte que hace funcionar todo esto

es un re­gis­tro de obra. En una obra con permiso existe el libro de obras, con páginas nu­me­ra­das, que forma parte del ex­pe­dien­te oficial y se archiva en la mu­ni­ci­pa­li­dad al ter­mi­nar.

Ahí se con­sig­nan el hito de inicio, los eventos de fuerza mayor, las órdenes de obras ex­tra­or­di­na­rias y los de­fec­tos de­tec­ta­dos que obli­ga­ron a rehacer una partida.

En una re­mo­de­la­ción sin permiso ese libro no existe, así que el con­tra­to debería crear su equi­va­len­te: una bi­tá­co­ra acor­da­da entre las partes, con fechas, fo­to­gra­fías y acuer­dos, y con la obli­ga­ción de anotar los eventos cuando ocurren y no al final.

Cuando ninguna de estas cosas quedó pactada por escrito, el con­flic­to que aparece después suele ser de otra mag­ni­tud, y está tratado en el pe­ri­ta­je por aban­dono de obra y estafas.

Y si estás recién or­de­nan­do las de­ci­sio­nes previas —tipo de obra, permiso, su­per­vi­sión y con­tra­to— el orden com­ple­to está en qué revisar antes de cons­truir una am­plia­ción o re­mo­de­la­ción.