El contratista no cumplió lo acordado, ¿qué hago?

¿Qué hago si el contratista no cumplió lo acordado?

Es una de las si­tua­cio­nes más fre­cuen­tes y de las peor acom­pa­ña­das: la obra quedó a medias, el plazo se venció, el trabajo no quedó como se acordó o el con­tra­tis­ta dejó de res­pon­der.

Antes de cual­quier reclamo hay un paso que casi nadie da y que define todo lo que viene después: do­cu­men­tar el estado actual. Lo que hoy es un muro a medio le­van­tar, en tres meses es la palabra de uno contra la del otro.

Ese re­gis­tro no es para pre­pa­rar un juicio. Es jus­ta­men­te lo que permite re­sol­ver sin llegar a uno, porque le da a la con­ver­sa­ción un punto de re­fe­ren­cia que ninguna de las dos partes puede negar.

¿Qué corresponde exigir?

La res­pues­ta depende de dos cosas: y la res­pues­ta depende de dos cosas: qué fue lo que falló y qué decía el con­tra­to.

¿Es incumplimiento de contrato o defecto constructivo?

Con­vie­ne tenerlo claro desde el prin­ci­pio, porque se con­fun­de a menudo. Un in­cum­pli­mien­to de con­tra­to y un defecto cons­truc­ti­vo son dos cosas dis­tin­tas, con plazos dis­tin­tos.

El atraso, el aban­dono, las par­ti­das no eje­cu­ta­das y el cambio de alcance sin aviso son in­cum­pli­mien­to con­trac­tual, y se rigen por un plazo general de cinco años con­ta­dos desde que la obli­ga­ción se hizo exi­gi­ble.

Los vicios y de­fec­tos de lo ya cons­trui­do corren por otro carril, con plazos de tres, cinco o diez años según el ele­men­to afec­ta­do y con­ta­dos desde la re­cep­ción de la obra. Este ar­tícu­lo trata del primer caso.

Lo que sigue es cri­te­rio técnico para ordenar los pasos, no ase­so­ría legal. Para una si­tua­ción con­cre­ta con montos en juego, co­rres­pon­de con­sul­tar a un abogado.

Si todavía no está claro a quién co­rres­pon­de llamar según el tipo de falla, eso está or­de­na­do en a quién llamo si tengo un pro­ble­ma en la casa.

Si el contratista no cumplió lo acordado: documentar primero

El orden importa. Do­cu­men­tar va antes de re­cla­mar, no después, porque una vez que la obra se mueve —se retiran ma­te­ria­les, entra otro maestro, se cubre una partida— el estado ori­gi­nal ya no se puede re­cons­truir.

• ✓ Re­gis­tro fo­to­grá­fi­co y en video con fecha ve­ri­fi­ca­ble. Recinto por recinto, con tomas ge­ne­ra­les que per­mi­tan ubicar cada detalle y tomas ce­rra­das de lo que está in­com­ple­to o mal eje­cu­ta­do.
• ✓ In­ven­ta­rio de los ma­te­ria­les que hay en obra. Qué hay, en qué can­ti­dad, en qué estado y quién los pagó. Con­vie­ne fo­to­gra­fiar­los en el lugar donde están aco­pia­dos.
• ✓ Copia del con­tra­to y de todos los com­pro­ban­tes de pago. Pre­su­pues­to con detalle de par­ti­das, es­pe­ci­fi­ca­cio­nes téc­ni­cas, an­ti­ci­pos, estados de pago y trans­fe­ren­cias.
• ✓ Res­pal­do de todas las co­mu­ni­ca­cio­nes es­cri­tas. Correos y men­sa­jes com­ple­tos, con el hilo íntegro y no cap­tu­ras sueltas de las partes que con­vie­nen.

Qué hace que ese re­gis­tro sirva real­men­te. Aquí es donde se pierde la mayoría de la gente, porque do­cu­men­tar mal da una falsa sen­sa­ción de res­pal­do.

Las fo­to­gra­fías y los videos, por sí solos, tienen una efi­ca­cia pro­ba­to­ria in­ter­me­dia o baja. Las ob­je­cio­nes que reciben son siempre las mismas tres: que pu­die­ron ser edi­ta­dos, que no hay certeza de la fecha real de captura y que el ángulo elegido exagera la falla.

Contra eso hay medidas con­cre­tas. La primera es con­ser­var el archivo ori­gi­nal, en su formato nativo, y no la im­pre­sión en papel ni la imagen pegada dentro de un do­cu­men­to de texto.

El archivo nativo lleva in­cor­po­ra­dos sus me­ta­da­tos: modelo del equipo, re­so­lu­ción, marcas de tiempo y, si estaba ac­ti­va­da, la geo­lo­ca­li­za­ción. Eso es lo que permite ve­ri­fi­car después que la imagen no fue al­te­ra­da.

La segunda es en­ten­der un límite del que casi nadie se hace cargo: la fecha y hora del te­lé­fono las puede cambiar cual­quie­ra. Por eso el dato del dis­po­si­ti­vo no hace fe por sí solo frente a un tercero, y para eso existe el fechado elec­tró­ni­co otor­ga­do por un pres­ta­dor acre­di­ta­do.

Sobre los men­sa­jes y correos. Son ins­tru­men­tos pri­va­dos y su punto débil co­no­ci­do es la captura de pan­ta­lla, que se objeta por al­te­ra­ción o por des­co­no­ci­mien­to de quién la envió.

Con­vie­ne por eso con­ser­var el dis­po­si­ti­vo con la con­ver­sa­ción com­ple­ta y en orden, no frag­men­tos. Cuando el hilo es de­ter­mi­nan­te, existe la opción de pro­to­co­li­zar­lo ante notario.

Sobre el in­ven­ta­rio de ma­te­ria­les, que suele parecer un detalle menor y no lo es. El riesgo de la pérdida de los ma­te­ria­les recae sobre su dueño, así que quién los compró y qué queda en obra es una dis­cu­sión pa­tri­mo­nial con­cre­ta.

Si los ma­te­ria­les los puso quien encargó la obra, la pérdida la soporta él, salvo que haya ocu­rri­do por culpa del con­tra­tis­ta o de quienes tra­ba­ja­ban para él.

El paso que sube todo de nivel

Cuando el con­flic­to es serio, existe un ins­tru­men­to que cambia por com­ple­to el peso del re­gis­tro: el acta no­ta­rial de cons­ta­ta­ción de estado de obra.

El notario con­cu­rre a la faena a so­li­ci­tud de parte, ins­pec­cio­na los re­cin­tos y levanta un acta donde cer­ti­fi­ca el día, la hora exacta, el lugar y el estado físico de lo que ve: el avance visible, la pre­sen­cia de grietas, la exis­ten­cia de de­mo­li­cio­nes no au­to­ri­za­das o el hecho de que la obra está de­te­ni­da.

Las fo­to­gra­fías tomadas durante esa di­li­gen­cia quedan in­cor­po­ra­das al acta y am­pa­ra­das por la fe pública del mi­nis­tro de fe.

La di­fe­ren­cia es de ca­te­go­ría, no de grado. El acta es un ins­tru­men­to público, y hace plena prueba res­pec­to del estado que se do­cu­men­tó en esa fecha. Deja de dis­cu­tir­se si la foto es de cuándo dice ser o si fue re­to­ca­da.

Y su límite, que con­vie­ne conocer antes de con­tra­tar­la. El notario da fe de hechos ma­te­ria­les vi­si­bles, no de causas téc­ni­cas. Puede cer­ti­fi­car que un muro está agrietado; no puede es­ta­ble­cer por qué se agrietó ni si lo eje­cu­ta­do co­rres­pon­de a lo que decía el pro­yec­to.

Por eso, cuando lo que se discute es el origen de una falla o el por­cen­ta­je real de avance, el acta ne­ce­si­ta acom­pa­ñar­se de un informe técnico. Son dos do­cu­men­tos que hacen cosas dis­tin­tas y fun­cio­nan mejor juntos.

¿Qué corresponde exigir según lo pactado?

La ley entrega una base que no depende de que el con­tra­to lo diga: en todo con­tra­to bi­la­te­ral va en­vuel­ta la po­si­bi­li­dad de que, si una parte no cumple, la otra pueda pedir el cum­pli­mien­to forzado o dejar sin efecto el con­tra­to, en ambos casos con in­dem­ni­za­ción de los per­jui­cios.

Es una opción y no una suma: se elige uno de los dos caminos. Y sobre esa base, lo que co­rres­pon­de exigir cambia según lo que efec­ti­va­men­te ocurrió.

Sobre las obras ex­tra­or­di­na­rias, que son el origen de buena parte de estos con­flic­tos. La regla que aplican los tri­bu­na­les es exi­gen­te y opera en las dos di­rec­cio­nes.

Si el con­tra­tis­ta ejecutó par­ti­das adi­cio­na­les sin que conste una orden expresa de quien encargó la obra, pierde la fa­cul­tad de re­cla­mar ese mayor costo. El si­len­cio en el re­gis­tro se in­ter­pre­ta como que esas par­ti­das estaban dentro del con­tra­to ori­gi­nal.

La con­tra­ca­ra también es cierta: el re­gis­tro con­tem­po­rá­neo de una pa­ra­li­za­ción que no era impu­table al con­tra­tis­ta puede des­vir­tuar una multa por atraso que se le quiera aplicar. Do­cu­men­tar protege a las dos partes, no solo a una.

Una pre­rro­ga­ti­va poco co­no­ci­da de quien encarga la obra. La ley permite hacer cesar la obra de forma uni­la­te­ral, incluso ha­bién­do­se pactado un precio único y total.

No es gratis: hay que re­em­bol­sar al con­tra­tis­ta los costos en que in­cu­rrió, el valor de los tra­ba­jos ya eje­cu­ta­dos y la uti­li­dad que ra­zo­na­ble­men­te habría ob­te­ni­do. Pero existe, y es la salida cuando la re­la­ción se rompió y ya no tiene sentido in­sis­tir.

Si había boleta de ga­ran­tía. Es el ins­tru­men­to más directo que existe, porque opera al margen de la dis­cu­sión de fondo.

La re­la­ción es entre tres partes: el con­tra­tis­ta que la tomó, el banco que la emitió y quien encargó la obra como be­ne­fi­cia­rio. El banco no evalúa quién tiene la razón en el con­flic­to: la boleta es un com­pro­mi­so de pago in­con­di­cio­nal, exi­gi­ble contra la sola pre­sen­ta­ción del do­cu­men­to ori­gi­nal.

Dos pre­ci­sio­nes prác­ti­cas. El do­cu­men­to es no­mi­na­ti­vo y no se endosa, y su ven­ci­mien­to no ex­tin­gue nada: cobrar la boleta es una vía de pago rápida, no un plazo límite para ejercer los de­re­chos que se tengan.

Si el con­tra­tis­ta es un pro­vee­dor ha­bi­tual de ser­vi­cios, hay una capa adi­cio­nal. La ley del con­su­mi­dor obliga a res­pe­tar ín­te­gra­men­te los tér­mi­nos, con­di­cio­nes y mo­da­li­da­des bajo las cuales se ofreció o convino el ser­vi­cio.

Eso abre la vía del Juzgado de Policía Local, donde pueden ejer­cer­se en con­jun­to la acción por la in­frac­ción y la acción civil para obtener la re­pa­ra­ción de los daños.

Tiene dos par­ti­cu­la­ri­da­des útiles. La com­pe­ten­cia te­rri­to­rial no se puede pactar en contra del con­su­mi­dor: se puede re­cu­rrir al juzgado del propio do­mi­ci­lio o al del pro­vee­dor, a elec­ción. Y el pa­tro­ci­nio de abogado solo es obli­ga­to­rio cuando lo que se reclama supera las 4 UTM.

Con una ad­ver­ten­cia im­por­tan­te: esa vía tiene un plazo no­to­ria­men­te más breve que el civil, del orden de meses con­ta­dos desde la in­frac­ción o desde el término del ser­vi­cio de­fec­tuo­so. Si es el camino que co­rres­pon­de, no admite esperar a ver si el con­tra­tis­ta re­apa­re­ce.

Los plazos del camino civil

El reclamo por in­cum­pli­mien­to de con­tra­to —atraso, aban­dono, par­ti­das no eje­cu­ta­das, saldos no de­vuel­tos— pres­cri­be en cinco años con­ta­dos desde que la obli­ga­ción se hizo exi­gi­ble.

En un atraso, ese cómputo empieza al día si­guien­te del ven­ci­mien­to del plazo pactado. En un aban­dono, desde la fecha en que se ve­ri­fi­ca la pa­ra­li­za­ción in­jus­ti­fi­ca­da.

Ese plazo es de orden público, lo que sig­ni­fi­ca que ninguna cláu­su­la del con­tra­to puede acor­tar­lo ni alar­gar­lo vá­li­da­men­te.

Y se in­te­rrum­pe, lo que en la prác­ti­ca ayuda más de lo que parece. Cuando el con­tra­tis­ta re­co­no­ce la deuda o el in­cum­pli­mien­to —firma una minuta de acuerdo, envía una carta com­pro­me­tien­do la re­pa­ra­ción, sus­cri­be una pró­rro­ga ad­mi­tien­do el atraso o vuelve a la obra a co­rre­gir— el plazo se in­te­rrum­pe.

La otra forma de in­te­rrum­pir­lo es ju­di­cial, y ahí hay un detalle que sor­pren­de a mucha gente: pre­sen­tar la demanda no basta. La in­te­rrup­ción se produce cuando la demanda se no­ti­fi­ca vá­li­da­men­te al con­tra­tis­ta.

¿Cuándo conviene una evaluación técnica independiente?

Hay un punto en el que la con­ver­sa­ción deja de avanzar. Cada parte tiene su versión del avance, del alcance y de la calidad, y ninguna de las dos puede evaluar la propia sin quedar en po­si­ción de juez y parte.

Un do­cu­men­to técnico neutral des­cri­be el estado real de la obra sin que nadie tenga que dis­cu­tir­lo cara a cara. Deja de ser una versión contra otra y pasa a ser un dato que ambos pueden mirar.

Qué agrega res­pec­to del acta no­ta­rial. El notario cer­ti­fi­ca lo que ve; el informe técnico es­ta­ble­ce lo que eso sig­ni­fi­ca.

En con­cre­to, permite de­ter­mi­nar el por­cen­ta­je real de avance frente a lo de­cla­ra­do, si lo eje­cu­ta­do co­rres­pon­de a las es­pe­ci­fi­ca­cio­nes que se pac­ta­ron, cuál es el origen técnico de una falla y qué falta exac­ta­men­te para ter­mi­nar.

Esa última pre­gun­ta es la más prác­ti­ca de todas cuando hay que con­tra­tar a alguien más: nadie pre­su­pues­ta bien la ter­mi­na­ción de una obra ajena sin saber con pre­ci­sión dónde quedó.

Los mo­men­tos en que con­vie­ne.

• Antes de pagar un estado de pago dis­cu­ti­do, cuando el avance de­cla­ra­do no coin­ci­de con el que se percibe en terreno.
• Cuando la obra quedó de­te­ni­da y hay que es­ta­ble­cer con exac­ti­tud qué se ejecutó, qué se pagó y qué ma­te­ria­les que­da­ron en el lugar.
• Cuando la dis­cu­sión es sobre calidad y no sobre can­ti­dad, porque ahí el con­tras­te es contra las es­pe­ci­fi­ca­cio­nes téc­ni­cas y no contra la im­pre­sión visual.
• Antes de con­tra­tar a un tercero para ter­mi­nar, para que el nuevo pre­su­pues­to parta de un estado do­cu­men­ta­do y no de una es­ti­ma­ción.
• Cuando la con­ver­sa­ción se trabó y un tercero neutral es la única forma de re­abrir­la sin que nadie sienta que cede terreno.

Una función que se subestima

A veces el informe con­clu­ye que el con­tra­tis­ta tiene razón: que el atraso se originó en un cambio pedido por el pro­pie­ta­rio, que la partida dis­cu­ti­da sí estaba eje­cu­ta­da o que la falla pro­vie­ne de una de­ci­sión de pro­yec­to y no de la eje­cu­ción.

Eso también re­suel­ve. Un con­flic­to que se cierra porque los hechos que­da­ron claros cuesta mucho menos que uno que se arras­tra por meses sin in­for­ma­ción.

La con­di­ción para que sirva es una sola y es la misma de siempre: que quien evalúe sea in­de­pen­dien­te de ambas partes, sin vínculo con el con­tra­tis­ta y sin haber par­ti­ci­pa­do en la eje­cu­ción.

Cuando el pro­ble­ma es más grave que un des­acuer­do —des­apa­re­ció el an­ti­ci­po, no hay forma de ubicar al con­tra­tis­ta, la obra quedó aban­do­na­da con ma­te­ria­les y he­rra­mien­tas dentro— el es­ce­na­rio es otro y está tratado en el pe­ri­ta­je por aban­dono de obra y estafas. Este ar­tícu­lo es de­li­be­ra­da­men­te la etapa an­te­rior.

Y si estás por empezar una obra nueva, la mayor parte de estos con­flic­tos se pre­vie­ne en el papel: el orden com­ple­to está en qué revisar antes de cons­truir una am­plia­ción o re­mo­de­la­ción.