Qué revisar antes de comprar una casa o departamento usado

¿Qué revisar antes de comprar una casa usada?

Una visita a una casa en venta dura veinte o treinta minutos, y casi siempre se ocupa mirando la dis­tri­bu­ción, la luz y el tamaño de los es­pa­cios. Con una lista corta en la cabeza, esa misma visita entrega bas­tan­te más in­for­ma­ción.

Con­vie­ne decir de entrada lo que esto no es. Nada de lo que sigue re­em­pla­za una re­vi­sión técnica in­de­pen­dien­te. El ob­je­ti­vo es dis­tin­to: saber qué mirar para decidir si vale la pena pedir una.

Tres focos con­cen­tran casi todo lo que se puede de­tec­tar a simple vista: humedad, ins­ta­la­cio­nes y señales de re­pa­ra­cio­nes re­cien­tes.

Hay además una razón legal para revisar que suele pasarse por alto. La ley protege al com­pra­dor frente a los de­fec­tos que no podía conocer, pero no frente a los que estaban a la vista y no revisó.

Dicho de otro modo: mirar bien no es des­con­fiar del ven­de­dor, es lo que con­ser­va el derecho a re­cla­mar después.

Y hay un momento del proceso que importa más que los demás. La ins­tan­cia para con­di­cio­nar la compra al re­sul­ta­do de una re­vi­sión técnica es la promesa, no la es­cri­tu­ra.

¿Qué revisar en la visita?

Antes del detalle, cuatro con­di­cio­nes que cambian por com­ple­to lo que se alcanza a ver.

Ir de día. La luz natural en­tran­do de costado revela on­du­la­cio­nes del muro, di­fe­ren­cias de tono y manchas que la luz del techo aplana y esconde.

Mirar los rincones tapados

Donde hay un mueble grande, un cuadro o una cortina, suele estar jus­ta­men­te lo que in­tere­sa ver. Pedir correr algo es una pe­ti­ción ra­zo­na­ble.

Si se puede, visitar después de un día de lluvia. Es la mejor prueba gra­tui­ta que existe: las fil­tra­cio­nes se ma­ni­fies­tan solas.

Abrir y cerrar todo lo que abre y cierra, y fo­to­gra­fiar con el te­lé­fono cual­quier cosa que llame la aten­ción. Esas fotos sirven después para com­pa­rar y para pre­gun­tar.

Humedad

Es la pa­to­lo­gía más fre­cuen­te del parque de vi­vien­das chileno y la que más de­te­rio­ra una casa con el tiempo. Estas son las señales vi­si­bles.

• ✓ Manchas oscuras en los vér­ti­ces su­pe­rio­res de los re­cin­tos, en el en­cuen­tro entre muro y cielo, y justo sobre las ven­ta­nas.
• ✓ Polvo blanco o costra salina en la parte baja de los muros, cerca del piso, a veces con el estuco dis­gre­ga­do.
• ✓ Pintura abom­ba­da, con am­po­llas o des­cas­ca­ra­da, que se levanta de la su­per­fi­cie.
• ✓ Piso de madera o flo­tan­te ala­bea­do, ar­quea­do hacia arriba o con las juntas abier­tas.
• ✓ Olor a en­cie­rro que no se va al ven­ti­lar, es­pe­cial­men­te en clósets y re­cin­tos in­te­rio­res sin ventana.

Qué sig­ni­fi­ca cada una, en simple.

Las manchas en los vér­ti­ces y sobre las ven­ta­nas apa­re­cen donde el muro se enfría más que el resto, porque la ais­la­ción se in­te­rrum­pe en ese punto. El vapor del aire se con­den­sa ahí y termina apa­re­cien­do el hongo. No es su­cie­dad acu­mu­la­da: es un pro­ble­ma de la en­vol­ven­te de la vi­vien­da.

El polvo blanco en la parte baja de los muros es agua que sube desde el suelo a través del ma­te­rial, arras­tran­do las sales del mortero y de­po­si­tán­do­las al eva­po­rar­se. Suele indicar que falta im­per­mea­bi­li­za­ción bajo el muro.

La pintura abom­ba­da revela humedad em­pu­jan­do desde adentro hacia afuera. Puede venir de una fil­tra­ción ex­te­rior o de humedad atra­pa­da dentro del muro, y en ambos casos el pro­ble­ma está detrás de lo que se ve.

Y el piso ala­bea­do apunta hacia abajo: la madera ab­sor­bió humedad del radier, algo que ocurre cuando falta la lámina que debería separar el pa­vi­men­to del suelo.

Todas estas son señales su­per­fi­cia­les de algo que sucede dentro del ele­men­to. Se ven sin ins­tru­men­tos, pero no se diag­nos­ti­can sin ellos, y el detalle de cómo se de­ter­mi­na el origen está en el diag­nós­ti­co de humedad en vi­vien­das.

Instalaciones

Aquí hay re­vi­sio­nes que toman menos de un minuto y dicen mucho sobre la an­ti­güe­dad real de la vi­vien­da.

• ✓ El tablero eléc­tri­co: que tenga un in­te­rrup­tor general y pro­tec­cio­nes con botón de prueba, no tapones fu­si­bles an­ti­guos de loza.
• ✓ Los en­chu­fes: que sean de tres ori­fi­cios y no de dos.
• ✓ Cables a la vista gra­pa­dos al muro, o uniones en­vuel­tas en cinta ais­lan­te fuera de una caja.
• ✓ El sello de cer­ti­fi­ca­ción de gas, en edi­fi­cios y con­do­mi­nios: verde, ama­ri­llo o rojo.
• ✓ Ar­te­fac­tos a gas en lugares prohi­bi­dos, como un calefón o una estufa dentro de un baño o un dor­mi­to­rio.
• ✓ Agua y des­agües: abrir todas las llaves, y llenar el la­va­ma­nos y sol­tar­lo de golpe.

El tablero es lo más revelador y toma treinta segundos

Debe tener un in­te­rrup­tor capaz de cortar todo de una vez y pro­tec­cio­nes di­fe­ren­cia­les con su botón de prueba, que son las que pro­te­gen a las per­so­nas de una des­car­ga.

Si en cambio hay tapones fu­si­bles de loza o solo in­te­rrup­to­res an­ti­guos, la ins­ta­la­ción per­te­ne­ce a otra época y nor­ma­li­zar­la es una in­ver­sión re­le­van­te.

Los enchufes de dos orificios

sig­ni­fi­can que no llega el con­duc­tor de pro­tec­ción, que es el que deriva a tierra una falla. El es­tán­dar actual son tres ori­fi­cios, y en­con­trar dos en toda la casa dice bas­tan­te.

Los cables a la vista y las uniones con cinta

fuera de una caja de de­ri­va­ción delatan am­plia­cio­nes eléc­tri­cas hechas al margen. No solo son un riesgo: pueden com­pli­car un seguro y su nor­ma­li­za­ción tiene costo.

Sobre el gas hay un dato con­cre­to y muy útil. En edi­fi­cios y con­do­mi­nios la ins­pec­ción de las ins­ta­la­cio­nes es obli­ga­to­ria cada dos años, la hace una entidad cer­ti­fi­ca­do­ra externa y el re­sul­ta­do queda a la vista en un sello.

Verde sig­ni­fi­ca apro­ba­do. Ama­ri­llo sig­ni­fi­ca que no hay de­fec­tos con riesgo in­me­dia­to pero sí otros que deben co­rre­gir­se en un plazo. Rojo sig­ni­fi­ca que la ins­ta­la­ción fue re­cha­za­da y el su­mi­nis­tro debe des­co­nec­tar­se. Pre­gun­tar por el sello es una con­sul­ta le­gí­ti­ma y rápida.

Hay además dos si­tua­cio­nes que son causal de rechazo y se de­tec­tan a simple vista. Un calefón o una estufa que toma el aire del propio recinto no puede estar ins­ta­la­do en un baño, una ducha o un dor­mi­to­rio.

Y una logia cerrada con vidrio deja de ser un espacio ex­te­rior seguro si no con­ser­va una su­per­fi­cie de ven­ti­la­ción per­ma­nen­te que no se pueda tapar. Es una mo­di­fi­ca­ción que muchos pro­pie­ta­rios hacen sin saber lo que implica.

Señales de reparaciones recientes

Este grupo re­quie­re una ad­ver­ten­cia previa, porque es donde más fácil se cae en la in­ter­pre­ta­ción equi­vo­ca­da.

• ✓ Pintura fresca en un solo sector, o un muro re­pin­ta­do mien­tras los demás no.
• ✓ Un mueble o un cuadro tapando justo una esquina o un tramo bajo de muro.
• ✓ Cielo o cornisa recién re­pa­ra­do en un único punto, con textura dis­tin­ta al resto.
• ✓ Re­ves­ti­mien­to o pal­me­tas nuevas solo en una franja del piso o del muro.
• ✓ Di­fe­ren­cia de tono o textura en el estuco ex­te­rior si­guien­do una línea de­fi­ni­da.

Ninguna de estas señales prueba nada por sí sola. Una casa se pinta antes de ven­der­se, y eso es normal, es­pe­ra­ble y no tiene nada de sos­pe­cho­so.

Lo que llama la aten­ción no es la pintura fresca, sino la pintura fresca en un solo lugar. Ahí la pre­gun­ta natural es sim­ple­men­te qué había antes.

Y con­vie­ne ser preciso en algo que suele afir­mar­se con de­ma­sia­da se­gu­ri­dad: no existe ninguna norma chilena que es­ta­blez­ca qué señales vi­sua­les de­mues­tran que una re­pa­ra­ción se hizo para ocultar un defecto.

Di­fe­ren­cias de brillo, de textura o de espesor no acre­di­tan in­ten­ción de nadie. Sin ins­tru­men­tos —ter­mo­gra­fía, me­di­ción de humedad— esa impu­tación no tiene res­pal­do técnico y queda en apre­cia­ción per­so­nal.

Por eso el valor real de estas señales es otro, y es bas­tan­te más útil: no sirven para acusar, sirven para saber dónde mirar con más aten­ción y para decidir si con­vie­ne pedir una re­vi­sión.

La herramienta más simple es preguntar

Qué se reparó, cuándo y por qué. La res­pues­ta importa, y si queda por escrito en un correo o un mensaje, importa todavía más ade­lan­te.

¿Cuándo conviene pedir una revisión técnica antes de firmar?

La visita entrega in­di­cios, no con­clu­sio­nes. Lo que sigue es decidir qué hacer con ellos.

Las señales de la visita no son un ve­re­dic­to: son el momento de pedir una segunda mirada. Ninguna de ellas prueba por sí sola que exista un pro­ble­ma, y ninguna de ellas se puede des­car­tar solo mirando.

Cuándo se jus­ti­fi­ca. No en toda compra, pero sí cuando con­cu­rren algunas de estas si­tua­cio­nes.

• Varias señales del mismo grupo, o humedad pre­sen­te en más de un recinto.
• Tablero antiguo o am­plia­cio­nes eléc­tri­cas vi­si­bles, sobre todo si la vi­vien­da tiene varias décadas.
• Am­plia­cio­nes cons­trui­das: un segundo piso, una logia cerrada, un quincho, una terraza techada.
• Un baño o una terraza sobre un recinto ha­bi­ta­ble, que es el es­ce­na­rio clásico de la fil­tra­ción que aparece un in­vierno después.
• Cuando el monto de la compra es alto en re­la­ción con lo que cuesta revisar, que es prác­ti­ca­men­te siempre.

Y ahora el punto que decide todo: cuándo. La res­pues­ta es antes de firmar la promesa, o dentro de ella como con­di­ción expresa. No en la es­cri­tu­ra.

La razón es la na­tu­ra­le­za de cada do­cu­men­to. La promesa de com­pra­ven­ta permite su­bor­di­nar la firma de la es­cri­tu­ra de­fi­ni­ti­va al re­sul­ta­do de la re­vi­sión técnica: si el informe arroja pro­ble­mas graves, esa con­di­ción no se cumple y el com­pra­dor queda li­be­ra­do de la obli­ga­ción de comprar.

Si la promesa ya se firmó sin esa con­di­ción y los pro­ble­mas apa­re­cen después, la si­tua­ción se in­vier­te. Negarse a firmar la es­cri­tu­ra expone al com­pra­dor a que le exijan cumplir o le cobren la multa que él mismo aceptó.

Y si la re­vi­sión se hace después de la es­cri­tu­ra, el asunto cambia de na­tu­ra­le­za por com­ple­to: ya no es una con­di­ción con­trac­tual sino un reclamo por vicio oculto, con plazos breves, carga de prueba encima y un juicio por delante. Ese es­ce­na­rio está de­sa­rro­lla­do en vicio oculto en una vi­vien­da usada: qué es y cómo se reclama.

Lo más simple de todo: si la re­vi­sión se hace antes de firmar cual­quier do­cu­men­to, basta con re­ti­rar­se de la ne­go­cia­ción. Sin con­di­cio­nes, sin multas y sin dis­cu­sión.

¿Qué debería cubrir la revisión?

El Estado tiene un es­tán­dar propio para evaluar vi­vien­das usadas cuando par­ti­ci­pa con sub­si­dios, y sirve per­fec­ta­men­te como re­fe­ren­cia de qué mirar.

Ese es­tán­dar revisa las con­di­cio­nes del terreno, los ele­men­tos es­truc­tu­ra­les —fun­da­cio­nes, muros so­por­tan­tes, en­tre­pi­sos y te­chum­bre—, las ins­ta­la­cio­nes de agua, al­can­ta­ri­lla­do, gas y elec­tri­ci­dad, y por último la humedad, las plagas y las ter­mi­na­cio­nes.

El cri­te­rio con el que se aprueba una vi­vien­da bajo ese es­tán­dar es con­cre­to y vale la pena tenerlo en mente: que la edi­fi­ca­ción pueda seguir pres­tan­do ser­vi­cio al menos veinte años más.

La parte do­cu­men­tal, que casi nadie pide. Una re­vi­sión com­ple­ta con­tras­ta los planos apro­ba­dos en la mu­ni­ci­pa­li­dad con lo que efec­ti­va­men­te está cons­trui­do.

Es fre­cuen­te en­con­trar am­plia­cio­nes sin re­cep­ción mu­ni­ci­pal: pisos adi­cio­na­les, logias ce­rra­das, quin­chos, te­rra­zas. Comprar así tras­la­da al nuevo pro­pie­ta­rio la res­pon­sa­bi­li­dad frente al mu­ni­ci­pio, in­clui­das las multas y la even­tual orden de de­mo­li­ción.

Hay además una con­se­cuen­cia fi­nan­cie­ra in­me­dia­ta: el tasador del banco no con­si­de­ra los metros irre­gu­la­res, lo que baja el valor de la ga­ran­tía y en muchos casos termina con el crédito re­cha­za­do.

De­tec­ta­do a tiempo, eso se re­suel­ve: en la promesa se puede exigir que el ven­de­dor re­gu­la­ri­ce antes de la es­cri­tu­ra, con plazo y a su costo.

Si es un departamento, hay dos revisiones extra

Que el ven­de­dor esté al día en sus gastos comunes, algo que debe de­cla­rar en la es­cri­tu­ra, y el estado de las cer­ti­fi­ca­cio­nes de los bienes comunes: gas, as­cen­so­res y sis­te­mas de eva­cua­ción.

Una cer­ti­fi­ca­ción vencida en el edi­fi­cio no es un pro­ble­ma del ven­de­dor: se trans­for­ma en cuotas ex­tra­or­di­na­rias que va a pagar quien compre.

Dos precisiones honestas sobre el mercado

No existe un ta­ri­fa­rio oficial ni un re­gis­tro obli­ga­to­rio para los ser­vi­cios pri­va­dos de ins­pec­ción técnica: cada pro­vee­dor fija su precio li­bre­men­te, así que los valores que cir­cu­lan son re­fe­ren­cia­les.

Tampoco existe un plazo legal es­tán­dar para la promesa. Los treinta a noventa días que suelen citarse como regla son cos­tum­bre co­mer­cial, no norma: el plazo es el que las partes acuer­den.

Lo que sí con­vie­ne exigir es que quien haga la re­vi­sión sea in­de­pen­dien­te del ven­de­dor y del co­rre­dor. Ambos tienen un interés le­gí­ti­mo en que la ope­ra­ción se cierre, y ese interés no se lleva bien con la función de ad­ver­tir.

Cuando la compra tiene un fin de in­ver­sión o reventa, la re­vi­sión previa sigue la misma lógica pero con otros énfasis, de­sa­rro­lla­dos en la ins­pec­ción técnica en un proceso de due di­li­gen­ce.