Ventanas que filtran en un departamento nuevo: qué hacer

¿Puedo reclamar a la inmobiliaria por las ventanas que filtran?

Cuando un ter­mo­pa­nel se empaña por dentro de la cámara, el sellado pe­ri­me­tral falló: el aire de esa cámara dejó de estar aislado. Es visible a simple vista y no ne­ce­si­ta ensayo para cons­ta­tar­se.

Cuando lo que entra es agua, la norma de ensayo per­ti­nen­te es la NCh 891, que mide es­tan­qui­dad al agua de puertas y ven­ta­nas. Con­vie­ne no con­fun­dir­la con la NCh 892, que mide es­tan­qui­dad al aire. Son cosas dis­tin­tas y se citan mal con fre­cuen­cia.

La prueba en terreno con­sis­te en pre­su­ri­zar la fachada y re­co­rrer­la con un tra­za­dor fluo­res­cen­te, para es­ta­ble­cer si el agua entra por el sello de si­li­co­na, por la car­pin­te­ría o por el en­cuen­tro entre la losa y el marco. Esa dis­tin­ción es la que define quién res­pon­de.

Y hay un plazo: el ar­tícu­lo 18 de la LGUC da cinco años desde la re­cep­ción de­fi­ni­ti­va mu­ni­ci­pal para las ac­cio­nes por fallas de ele­men­tos cons­truc­ti­vos e ins­ta­la­cio­nes.

¿Por qué se empaña la ventana por dentro?

En San­tia­go, las fallas de ven­ta­na­les suelen cla­si­fi­car­se, desde una pers­pec­ti­va pe­ri­cial, en dos ca­te­go­rías pa­to­ló­gi­cas:

1. Perdida de Her­me­ti­ci­dad en DVH (Ter­mo­pa­nel): Falla en el sellado pri­ma­rio de butilo que permite el ingreso de humedad am­bien­tal a la cámara de aire, sa­tu­ran­do la zeolita (tamiz mo­le­cu­lar) y pro­vo­can­do una con­den­sa­ción interna ina­mo­vi­ble entre los dos vidrios.
2. Fil­tra­ción en el En­cuen­tro Car­pin­te­ría-Losa: Defecto en el sellado pe­ri­me­tral ex­te­rior o en las ple­ti­nas de anclaje, per­mi­tien­do el paso directo de agua de lluvia im­pul­sa­da por el viento hacia la cara in­te­rior de los dor­mi­to­rios.

El dic­ta­men pe­ri­cial sobre ven­ta­na­les exige com­bi­nar ensayos de es­tan­quei­dad y tra­za­do­res para acre­di­tar la causa raíz del daño. De ese origen depende en qué ca­te­go­ría del ar­tícu­lo 18 de la LGUC cae la falla, y por lo tanto qué plazo la ampara.

¿Cómo se prueba que la ventana filtra?

Para com­pro­bar si un ven­ta­nal ter­mo­pa­nel cumple con los es­tán­da­res de es­tan­quei­dad exi­gi­dos por la OGUC, co­rres­pon­de rea­li­zar o exigir ensayos nor­ma­dos de presión de agua:

• Prueba de presión es­tá­ti­ca (NCh 891, es­tan­qui­dad al agua): Apli­ca­ción de una presión de agua con­ti­nua a razón de 2,0 litros/minuto·m² durante 55 minutos con di­fe­ren­cias de presión de 50 Pa a 300 Pa.
• Cri­te­rios de Acep­ta­ción (NCh 2434): En la re­cep­ción técnica de ven­ta­na­les ter­mo­pa­nel, la con­den­sa­ción dentro de la cámara del doble vi­dria­do her­mé­ti­co indica que el sellado pe­ri­me­tral falló: el aire de la cámara dejó de estar aislado. Eso es física del ce­rra­mien­to, ob­ser­va­ble a simple vista, y no ne­ce­si­ta ensayo para cons­ta­tar­se.

Con­vie­ne pre­ci­sar el alcance de la norma que suele citarse aquí.

La NCh 2434 regula el doble vi­dria­do her­mé­ti­co en cuatro partes, todas de la­bo­ra­to­rio:

• Parte 1: ca­rac­te­rís­ti­cas de diseño y cons­truc­ción.
• Parte 2: método nor­ma­li­za­do de ensayo de con­den­sa­ción, sobre pro­be­tas, con equipo de re­fri­ge­ra­ción, ter­mo­cu­plas y atril porta-probeta.
• Parte 3: ensayo de her­me­ti­ci­dad.
• Parte 4: método de en­ve­je­ci­mien­to ace­le­ra­do.

Es decir, la NCh 2434 no con­tie­ne un pro­to­co­lo de ins­pec­ción en terreno ni cri­te­rios de rechazo apli­ca­bles a una visita: des­cri­be ensayos de la­bo­ra­to­rio sobre uni­da­des de muestra.

¿Cuánto se mueve un ventanal con el calor y el viento?

Las di­la­ta­cio­nes di­fe­ren­cia­les entre la per­fi­le­ría de alu­mi­nio y la losa de hor­mi­gón armado res­pon­den al co­efi­cien­te de ex­pan­sión térmica α = 23 × 10⁻⁶ K⁻¹. En ven­ta­na­les de gran vano, la de­fle­xión del marco ante pre­sio­nes de viento de hasta 1.500 Pa (vientos de 140 km/h) no debe superar la to­le­ran­cia de L/175 de la luz libre.

¿Cómo se revisa una filtración por la ventana en terreno?

Para probar ju­di­cial­men­te si el agua que ingresa al de­par­ta­men­to pro­vie­ne del ven­ta­nal o del en­cuen­tro de la losa, se aplican tra­za­do­res fluo­res­cen­tes de fluo­res­ceí­na sódica di­lui­dos en agua y pre­su­ri­za­dos con bomba de rociado en la cara ex­te­rior del ven­ta­nal. La ins­pec­ción me­dian­te luz ul­tra­vio­le­ta (UV) revela con pre­ci­sión el re­co­rri­do del fluido.

Matriz de diagnóstico y criterios de rechazo DVH

Paso a paso del diagnóstico de un termopanel

1. Defecto de Sellado Pri­ma­rio (Butilo) en DVH: Mi­cro­fi­su­ra en el pe­rí­me­tro del vidrio.
2. Sa­tu­ra­ción del Tamiz de Zeolita: Pérdida de ca­pa­ci­dad de­se­can­te in­te­rior.
3. Con­den­sa­ción e Inu­ti­li­za­ción Térmica: For­ma­ción de pe­lí­cu­la de agua en cámara de aire (U ≈ 5,8 W/m²K).
4. Dic­ta­men e Informe Pe­ri­cial: Do­cu­men­ta­ción de no con­for­mi­dad para demanda civil.

Cronograma pericial y recambio de termopaneles

1. Ensayo NCh 2434 e Informe (2 días): Ins­pec­ción con fluo­res­ceí­na y re­dac­ción de dic­ta­men.
2. Ingreso de la acción ju­di­cial: las causas que per­si­guen las res­pon­sa­bi­li­da­des del ar­tícu­lo 18 de la LGUC se tra­mi­tan con­for­me a las reglas del pro­ce­di­mien­to sumario. Las partes pueden so­me­ter­las a un árbitro de derecho de­sig­na­do por el juez letrado com­pe­ten­te, con al menos cinco años de ejer­ci­cio pro­fe­sio­nal.
3. Fa­bri­ca­ción DVH e Ins­ta­la­ción (10 días): Re­em­pla­zo de uni­da­des afec­ta­das con sellado es­truc­tu­ral.

¿Cuánto cuesta cambiar un termopanel o sellar la ventana? (2026)

Cómo leer estos valores. Son re­fe­ren­cias de mercado, no una co­ti­za­ción. Salvo el informe técnico in­de­pen­dien­te, ninguno de estos tra­ba­jos los ejecuta esta oficina: los ensayos, las me­di­cio­nes, las re­pa­ra­cio­nes y los trá­mi­tes los hacen ter­ce­ros.

• Apa­re­cen aquí para saber en qué orden de mag­ni­tud se mueve re­sol­ver el pro­ble­ma. Es la misma lógica del médico que indica qué exá­me­nes hay que hacerse sin ser él quien los toma.
• Esta oficina no ejecuta obras, no vende ma­te­ria­les y no recibe co­mi­sión de ningún pro­vee­dor. Esa es, pre­ci­sa­men­te, la razón por la que su opinión vale.
• Todos los valores se leen como desde. El precio final depende del encargo, del tamaño y la com­ple­ji­dad del in­mue­ble, de la comuna y la región, y del tipo de cons­truc­ción.
• Mien­tras más pequeña es la in­ter­ven­ción, mayor tiende a ser el valor por metro cua­dra­do.
• El informe de esta oficina que aparece en la tabla es un encargo pe­ri­cial, con el alcance y la res­pon­sa­bi­li­dad que eso implica. No es el Informe Técnico de Res­pal­do del sitio, que parte en $250.000 y res­pon­de a otra ne­ce­si­dad.

¿Cómo se comprueba que la reparación quedó bien?

Para ga­ran­ti­zar la tra­za­bi­li­dad de la ins­pec­ción se re­gis­tra la ca­li­bra­ción vigente del ins­tru­men­to y las con­di­cio­nes de ensayo, con­fir­man­do un umbral de humedad en la masa del mortero de la losa in­fe­rior a 1,8 CM% antes del re­cam­bio de ter­mi­na­cio­nes.

¿Cuánto dura la garantía de las ventanas de un departamento nuevo?

Es ha­bi­tual leer que "la Ley 19.472" otorga la ga­ran­tía. Esa ley, pu­bli­ca­da en 1996, in­tro­du­jo el régimen de res­pon­sa­bi­li­dad por calidad de la cons­truc­ción, pero lo hizo mo­di­fi­can­do la Ley General de Ur­ba­nis­mo y Cons­truc­cio­nes.

La norma que co­rres­pon­de citar y leer hoy es el ar­tícu­lo 18 de la LGUC en su texto vigente, que ha sido mo­di­fi­ca­do varias veces después de 1996.

Ese ar­tícu­lo fija tres plazos para las ac­cio­nes que per­si­guen la res­pon­sa­bi­li­dad del pro­pie­ta­rio primer ven­de­dor:

• Diez años para fallas o de­fec­tos que afecten a la es­truc­tu­ra so­por­tan­te.
• Cinco años para fallas o de­fec­tos de los ele­men­tos cons­truc­ti­vos o de las ins­ta­la­cio­nes.
• Tres años para fallas o de­fec­tos de ele­men­tos de ter­mi­na­cio­nes o de acabado.

Y agrega una cuarta regla, de­ci­si­va en pro­ble­mas de humedad y rara vez men­cio­na­da:

En los casos de fallas o de­fec­tos no in­cor­po­ra­dos ex­pre­sa­men­te en los nu­me­ra­les an­te­rio­res o que no sean asi­mi­la­bles o equi­va­len­tes a los men­cio­na­dos en éstos, las ac­cio­nes pres­cri­bi­rán en el plazo de cinco años.

Una fil­tra­ción por ven­ta­nal puede ori­gi­nar­se en la car­pin­te­ría, en el sellado pe­ri­me­tral, en el en­cuen­tro con la losa o en la en­vol­ven­te. No siempre encaja con lim­pie­za en una sola ca­te­go­ría, y cuando no encaja, la ley no deja al pro­pie­ta­rio sin acción: le da cinco años.

Desde cuándo corren

Desde la re­cep­ción de­fi­ni­ti­va de la obra por la Di­rec­ción de Obras Mu­ni­ci­pa­les, con una ex­cep­ción: el plazo de tres años de las ter­mi­na­cio­nes se cuenta desde la ins­crip­ción del in­mue­ble a nombre del com­pra­dor en el Con­ser­va­dor de Bienes Raíces.

Quién res­pon­de. El ar­tícu­lo 18 hace res­pon­sa­ble al pro­pie­ta­rio primer ven­de­dor por todos los daños y per­jui­cios pro­ve­nien­tes de fallas o de­fec­tos, con derecho a repetir contra quienes las hayan causado.

Es­ta­ble­ce además res­pon­sa­bi­li­da­des propias del ar­qui­tec­to, del pro­fe­sio­nal del cálculo es­truc­tu­ral, de los cons­truc­to­res —in­clui­das las obras de sub­con­tra­tis­tas y el uso de ma­te­ria­les de­fec­tuo­sos— y del ins­pec­tor técnico de obra.

Si el edi­fi­cio com­ple­to tiene el mismo pro­ble­ma.

Cuando el in­mue­ble com­par­te un mismo permiso de edi­fi­ca­ción y pre­sen­ta fallas del ar­tícu­lo 18, el ar­tícu­lo 19 de la LGUC permite re­cu­rrir al pro­ce­di­mien­to es­pe­cial para la pro­tec­ción del interés co­lec­ti­vo de los con­su­mi­do­res de la Ley 19.496, siempre que los pro­pie­ta­rios afec­ta­dos no sean menos de seis.

Es una vía que suele ig­no­rar­se en edi­fi­cios donde la misma fil­tra­ción se repite en varios de­par­ta­men­tos, y en la que las in­dem­ni­za­cio­nes pueden ex­ten­der­se al lucro cesante y al daño moral.

Lo que conviene tener claro antes de reclamar

En toda in­ter­ven­ción de este tipo en la Región Me­tro­po­li­ta­na, el cum­pli­mien­to es­tric­to de las normas chi­le­nas de edi­fi­ca­ción (NCh y OGUC) y la fis­ca­li­za­ción de un Cons­truc­tor Civil ITO ca­li­fi­ca­do son la re­fe­ren­cia para res­guar­dar la du­ra­bi­li­dad del in­mue­ble, la ha­bi­ta­bi­li­dad de los re­cin­tos y la plus­va­lía de la pro­pie­dad.

Revisa nuestra guía pilar sobre diag­nós­ti­co de humedad en vi­vien­das para conocer más sobre me­tro­lo­gía in­fra­rro­ja y ensayos de es­tan­quei­dad.

Nota de ve­ri­fi­ca­ción. Las normas de ensayo citadas en este ar­tícu­lo fueron con­tras­ta­das con su texto oficial. La NCh 891:2000 es el ensayo de es­tan­qui­dad al agua de puertas y ven­ta­nas y la NCh 892:2001 el de es­tan­qui­dad al aire de ven­ta­nas: en una versión an­te­rior estaban in­ver­ti­das.

La NCh 2434 regula el doble vi­dria­do her­mé­ti­co me­dian­te ensayos de la­bo­ra­to­rio en cuatro partes, no me­dian­te cri­te­rios de ins­pec­ción en terreno. Los pa­rá­me­tros nu­mé­ri­cos de presión y caudal que apa­re­cían atri­bui­dos a estas normas quedan pen­dien­tes de con­fir­mar contra su texto, que no es de acceso público gra­tui­to en el caso de las NCh 891 y 892.