Accidente en un área común: quién responde

¿Responde el administrador por un accidente?

Con­vie­ne partir por el punto que más tran­qui­li­za y que suele des­co­no­cer­se: la co­mu­ni­dad no es garante ab­so­lu­to de la se­gu­ri­dad de quien circula por ella.

Que ocurra un ac­ci­den­te no genera res­pon­sa­bi­li­dad por sí solo. El cri­te­rio del sistema chileno no es el re­sul­ta­do sino la ne­gli­gen­cia, y esa dis­tin­ción ordena todo lo demás.

Para que exista obli­ga­ción de in­dem­ni­zar, quien reclama debe acre­di­tar tres cosas a la vez: una acción u omisión cul­pa­ble, un daño cierto, y un nexo causal directo entre ambos.

Sobre quién res­pon­de, hay una se­pa­ra­ción clara. Frente a la víctima res­pon­de la co­mu­ni­dad de co­pro­pie­ta­rios, re­pre­sen­ta­da por el ad­mi­nis­tra­dor, con cargo a su pa­tri­mo­nio común.

Y frente a la co­mu­ni­dad puede res­pon­der el ad­mi­nis­tra­dor, si el daño se originó en su propia gestión. Son dos re­la­cio­nes dis­tin­tas, y con­fun­dir­las genera bas­tan­te an­sie­dad in­ne­ce­sa­ria.

El es­tán­dar que se le exige es el de culpa leve: el cuidado or­di­na­rio que una persona emplea en sus propios ne­go­cios. No se le pide una di­li­gen­cia ex­tra­or­di­na­ria, pero tampoco se excusan los des­cui­dos evi­den­tes.

Lo que sigue es cri­te­rio técnico para en­ten­der cómo se evalúa esa di­li­gen­cia, no ase­so­ría legal. Para un caso con­cre­to co­rres­pon­de con­sul­tar a un abogado.

¿Qué corresponde al administrador y qué a la comunidad?

La regla general está en el Código Civil: quien por acción u omisión cul­pa­ble causa daño a otro debe in­dem­ni­zar­lo. En un con­do­mi­nio, esa acción u omisión se atri­bu­ye nor­mal­men­te a la ad­mi­nis­tra­ción del bien común, y quien res­pon­de pa­tri­mo­nial­men­te es la co­mu­ni­dad.

Hay además normas es­pe­cí­fi­cas que con­vie­ne conocer, porque se aplican con fre­cuen­cia. Una es­ta­ble­ce que el dueño de un edi­fi­cio res­pon­de de los daños que oca­sio­ne su ruina cuando esta se produjo por haber omitido las re­pa­ra­cio­nes ne­ce­sa­rias, y si el edi­fi­cio per­te­ne­ce a varios, la in­dem­ni­za­ción se divide a pro­rra­ta de sus cuotas.

Otra atri­bu­ye el daño causado por una cosa que cae desde la parte su­pe­rior de un edi­fi­cio a todos quienes habitan esa parte, salvo que se pruebe la culpa de una persona de­ter­mi­na­da.

La fila que más importa en la prác­ti­ca es la segunda, así que con­vie­ne de­sa­rro­llar­la.

El ad­mi­nis­tra­dor tiene un deber de ins­pec­ción proac­ti­va sobre los bienes comunes y de pro­po­ner al comité las medidas para pre­ca­ver ac­ci­den­tes. Ese deber se cumple ad­vir­tien­do y pro­po­nien­do, no de­ci­dien­do el gasto.

Pero hay un matiz que con­vie­ne conocer: los tri­bu­na­les suelen des­es­ti­mar la defensa de falta de re­cur­sos cuando no se acre­di­ta haber instado las ges­tio­nes de cobro dis­po­ni­bles ni haber con­vo­ca­do a asam­blea ex­tra­or­di­na­ria para ad­ver­tir del riesgo y pro­po­ner el fi­nan­cia­mien­to.

Dicho de otro modo, no basta con haber men­cio­na­do el pro­ble­ma. Lo que protege es haber ad­ver­ti­do con cla­ri­dad, por escrito, y haber pro­pues­to una salida con­cre­ta.

Y sobre la última fila, vale una pre­ci­sión que suele pasarse por alto: cuando la ruina de un edi­fi­cio pro­vie­ne de un vicio de cons­truc­ción, la res­pon­sa­bi­li­dad no recae en los co­pro­pie­ta­rios sino en quien cons­tru­yó, dentro de los plazos legales de ga­ran­tía con­ta­dos desde la re­cep­ción de­fi­ni­ti­va mu­ni­ci­pal.

¿Cómo se determina si hubo negligencia?

La eva­lua­ción no es una im­pre­sión general sobre si el edi­fi­cio estaba bien cuidado. Es una con­fron­ta­ción entre lo que ocurrió y lo que la nor­ma­ti­va y la buena prác­ti­ca exigían.

Estos son los fac­to­res que se revisan, y todos se acre­di­tan con do­cu­men­tos.

• ✓ Man­ten­cio­nes al día y con­tra­ta­das con quien co­rres­pon­de. No solo que se hayan hecho, sino que las eje­cu­ta­ra una empresa o pro­fe­sio­nal ins­cri­to en el re­gis­tro que la nor­ma­ti­va exige para esa ins­ta­la­ción.
• ✓ Cer­ti­fi­ca­cio­nes vi­gen­tes al momento del hecho. Es el factor más de­ter­mi­nan­te en ins­ta­la­cio­nes re­gu­la­das como as­cen­so­res y gas, porque su ven­ci­mien­to es una fecha ob­je­ti­va que no admite in­ter­pre­ta­ción.
• ✓ Se­ña­lé­ti­ca de riesgo ins­ta­la­da y visible. Piso mojado, obra en curso, equipo fuera de ser­vi­cio. En ins­ta­la­cio­nes de trans­por­te ver­ti­cal, la nor­ma­ti­va exige incluso el sello que declara la ins­ta­la­ción no ope­ra­ti­va cuando pre­sen­ta riesgo.
• ✓ Re­gis­tro de re­por­tes previos del mismo des­per­fec­to. Si alguien ya había avisado del pro­ble­ma y no se hizo nada, ese an­te­ce­den­te cambia por com­ple­to el aná­li­sis.
• ✓ Cons­tan­cia de lo que se ad­vir­tió al comité y a la asam­blea, con fecha, y de qué se propuso para re­sol­ver­lo.
• ✓ Plan de emer­gen­cia ela­bo­ra­do, ra­ti­fi­ca­do y ac­tua­li­za­do, con las copias en­tre­ga­das a las en­ti­da­des que co­rres­pon­de.
• ✓ Ins­crip­ción vigente en el re­gis­tro na­cio­nal de quien ejerce la ad­mi­nis­tra­ción. Ejercer sin ella de­bi­li­ta la pre­sun­ción de ido­nei­dad antes de dis­cu­tir cual­quier otro punto.

¿Por qué las certificaciones pesan tanto?

Cuando una ins­ta­la­ción re­gu­la­da opera con la cer­ti­fi­ca­ción vencida y ocurre un ac­ci­den­te, la in­frac­ción nor­ma­ti­va fun­cio­na como indicio de culpa: la dis­cu­sión deja de ser si hubo des­cui­do y pasa a ser cuánto se in­dem­ni­za.

Con­vie­ne además tener pre­sen­te que la nor­ma­ti­va de as­cen­so­res fija un ca­len­da­rio de cer­ti­fi­ca­ción que depende del último dígito del número mu­ni­ci­pal del predio. No es una fecha que la ad­mi­nis­tra­ción pueda elegir.

Y hay un cambio re­cien­te que vale la pena conocer: cuando la omisión de man­ten­ción de estas ins­ta­la­cio­nes resulta en le­sio­nes graves o en la muerte de una persona, el co­no­ci­mien­to del asunto co­rres­pon­de a tri­bu­na­les con com­pe­ten­cia penal, no al juzgado de policía local.

¿Qué muestra la experiencia judicial?

Los tri­bu­na­les han re­cha­za­do de­man­das contra co­mu­ni­da­des cuando no se acre­di­tó ninguna falla de man­ten­ción, ningún des­per­fec­to es­truc­tu­ral ni au­sen­cia de ilu­mi­na­ción, y quedó es­ta­ble­ci­do que el ac­ci­den­te se debió a la des­aten­ción de la propia víctima.

Eso con­fir­ma el cri­te­rio de fondo del ar­tícu­lo: sin culpa acre­di­ta­da de la ad­mi­nis­tra­ción, el pa­tri­mo­nio de la co­mu­ni­dad queda indemne. Pero también muestra qué es lo que se examina, y por qué el re­gis­tro do­cu­men­tal es lo que sos­tie­ne esa defensa.

El detalle técnico de cómo se ins­pec­cio­nan las ins­ta­la­cio­nes comunes bajo este marco está en el pe­ri­ta­je de ins­ta­la­cio­nes en co­pro­pie­dad bajo la Ley 21.442.

¿Cómo se protege un administrador?

La pro­tec­ción no con­sis­te en evitar que ocurran ac­ci­den­tes, porque eso no está en­te­ra­men­te en sus manos. Con­sis­te en poder de­mos­trar que se actuó con la di­li­gen­cia exi­gi­ble.

1. Man­te­ner una bi­tá­co­ra de man­ten­cio­nes con res­pal­do. Fecha de cada in­ter­ven­ción, quién la ejecutó, su ins­crip­ción en el re­gis­tro co­rres­pon­dien­te, y el informe o com­pro­ban­te que la acre­di­ta. Una pla­ni­lla sin res­pal­dos do­cu­men­ta­les no acre­di­ta nada.
2. Llevar un ca­len­da­rio de ven­ci­mien­to de cer­ti­fi­ca­cio­nes y ges­tio­nar cada una con an­ti­ci­pa­ción. En as­cen­so­res, además, res­pe­tar el mes que co­rres­pon­de según la nor­ma­ti­va y no el que resulte cómodo.
3. Dejar por escrito cada riesgo de­tec­ta­do, con fecha, di­ri­gi­do al comité, des­cri­bien­do el pro­ble­ma y pro­po­nien­do una so­lu­ción con su costo es­ti­ma­do. Ese do­cu­men­to es lo que separa la res­pon­sa­bi­li­dad de la gestión de la res­pon­sa­bi­li­dad de la de­ci­sión.
4. Con­ser­var las actas donde consta lo que decidió la asam­blea, es­pe­cial­men­te cuando re­sol­vió pos­ter­gar una re­pa­ra­ción ad­ver­ti­da. Sin acta, esa de­ci­sión co­lec­ti­va des­apa­re­ce del ex­pe­dien­te.
5. Ve­ri­fi­car la vi­gen­cia del seguro de la co­mu­ni­dad y qué cubre exac­ta­men­te. La ley obliga a con­tra­tar y man­te­ner vigente un seguro co­lec­ti­vo contra in­cen­dio que cubra los bienes e ins­ta­la­cio­nes comunes, y permite a la asam­blea acordar co­ber­tu­ras com­ple­men­ta­rias.
6. Re­gis­trar los re­por­tes de los re­si­den­tes y su res­pues­ta. Un des­per­fec­to avisado y re­suel­to en plazo ra­zo­na­ble es evi­den­cia de diligencia; el mismo des­per­fec­to avisado y nunca res­pon­di­do es lo con­tra­rio.

Sobre el seguro con­vie­ne ser preciso, porque hay una con­fu­sión fre­cuen­te.

El seguro obli­ga­to­rio que exige la ley es contra in­cen­dio. La co­ber­tu­ra de res­pon­sa­bi­li­dad civil ex­tra­con­trac­tual —la que res­pon­de cuando un tercero se ac­ci­den­ta en un área común por ne­gli­gen­cia en la con­ser­va­ción— es una co­ber­tu­ra dis­tin­ta, que la asam­blea puede acordar in­cor­po­rar.

Y hay algo im­por­tan­te: esa co­ber­tu­ra opera cuando existe res­pon­sa­bi­li­dad. Si un tri­bu­nal de­ter­mi­na que no hubo culpa de la ad­mi­nis­tra­ción, no hay in­dem­ni­za­ción que pagar; y si la hubo, es el seguro el que res­pon­de en la medida de sus límites.

Por eso ve­ri­fi­car qué cubre efec­ti­va­men­te la póliza vigente es una gestión que vale la pena hacer antes de ne­ce­si­tar­la, no después.

Un último punto sobre el criterio de fondo

Cuando aparece un de­te­rio­ro cuya gra­ve­dad no es evi­den­te —una fisura en un muro pe­ri­me­tral, una baranda con co­rro­sión en los an­cla­jes, humedad en una losa— la pre­gun­ta prác­ti­ca no es si re­pa­rar­lo, sino con qué ur­gen­cia y con qué alcance.

Res­pon­der eso con cri­te­rio técnico in­de­pen­dien­te y dejarlo por escrito es, al mismo tiempo, la mejor de­ci­sión de gestión y el mejor res­pal­do. Cómo se cons­tru­ye ese res­pal­do frente a un reclamo está de­sa­rro­lla­do en cómo un ad­mi­nis­tra­dor se protege frente a un reclamo de un pro­pie­ta­rio.

El marco com­ple­to de obli­ga­cio­nes bajo esta ley, con la dis­tri­bu­ción de res­pon­sa­bi­li­da­des frente al comité, está en qué obli­ga­cio­nes tiene el ad­mi­nis­tra­dor de un con­do­mi­nio según la Ley 21.442.

Y para ad­mi­nis­tra­do­res que quieran apoyar esas de­ci­sio­nes en una eva­lua­ción in­de­pen­dien­te, hay más in­for­ma­ción en la sección para ad­mi­nis­tra­do­res de co­mu­ni­da­des.