Filtración por bien común o privada: quién responde

¿Quién responde por las instalaciones comunes?

En un con­do­mi­nio, la pre­gun­ta que decide quién paga es una sola: si la falla está en un bien común o en un bien pri­va­ti­vo.

La Ley 21.442 traza la línea con un cri­te­rio simple de aplicar. Las ma­tri­ces de agua, gas y elec­tri­ci­dad, y los shafts ver­ti­ca­les que sirven a más de un de­par­ta­men­to, son comunes. Los ramales que se des­pren­den hacia el in­te­rior de una unidad son pri­va­ti­vos de esa unidad.

Cuando la falla está en un bien común, la re­pa­ra­ción se fi­nan­cia con gastos comunes o con el fondo común de reserva, que la ley obliga a man­te­ner y que no puede ser in­fe­rior al 5% del cobro de gastos comunes.

Y hay una fa­cul­tad que con­vie­ne conocer antes de ne­ce­si­tar­la: si una fil­tra­ción, inun­da­ción o ema­na­ción dentro de una unidad com­pro­me­te la se­gu­ri­dad o la con­ser­va­ción del con­do­mi­nio, el ar­tícu­lo 42 de la Ley 21.442 permite entrar a re­pa­rar­la, con auxilio de la fuerza pública si es ne­ce­sa­rio.

¿Qué cambió con la Ley 21.442?

La pro­mul­ga­ción de la Ley 21.442 (Nueva Ley de Co­pro­pie­dad In­mo­bi­lia­ria) in­tro­du­jo pro­fun­dos cambios en el régimen de res­pon­sa­bi­li­dad de los ad­mi­nis­tra­do­res y comités de ad­mi­nis­tra­ción res­pec­to a la man­ten­ción de los bienes comunes.

Uno de los focos más re­cu­rren­tes de con­flic­to en edi­fi­cios re­si­den­cia­les en San­tia­go obedece a la de­li­mi­ta­ción de res­pon­sa­bi­li­da­des ante fil­tra­cio­nes hí­dri­cas en shafts ver­ti­ca­les, fallas en salas de bombas o ano­ma­lías en ta­ble­ros ge­ne­ra­les.

Es­ta­ble­cer si el origen de un daño pro­vie­ne de una matriz común o de una tubería pri­va­ti­va exige un pe­ri­ta­je de in­ge­nie­ría in­de­pen­dien­te.

El pe­ri­ta­je técnico de ins­ta­la­cio­nes en co­pro­pie­da­des de­li­mi­ta con rigor la fron­te­ra de res­pon­sa­bi­li­dad entre bienes comunes y uni­da­des pri­va­ti­vas bajo el Art. 2° de la Ley 21.442.

¿Dónde termina la matriz común y empieza la instalación de su departamento?

Para imputar co­rrec­ta­men­te los costos de re­pa­ra­ción, el perito aplica el cri­te­rio nor­ma­ti­vo de des­lin­de:

• Bienes Comunes (Co­mu­ni­dad): Muros de corte, losas de en­tre­pi­so, ma­tri­ces ver­ti­ca­les de agua potable, al­can­ta­ri­lla­do, gas, conduit eléc­tri­cos prin­ci­pa­les, salas de bombas, as­cen­so­res y ductos co­lec­ti­vos de ven­ti­la­ción (shunts).
• Bienes Pri­va­ti­vos (Co­pro­pie­ta­rio): Ar­te­fac­tos sa­ni­ta­rios in­te­rio­res, llaves de paso hacia el in­te­rior de la unidad, arran­ques desde la llave de paso de agua o medidor in­di­vi­dual, ta­ble­ros eléc­tri­cos se­cun­da­rios y re­ves­ti­mien­tos de piso.

Qué se revisa en las instalaciones comunes

La eva­lua­ción me­tro­ló­gi­ca de la in­fra­es­truc­tu­ra com­par­ti­da en con­do­mi­nios re­si­den­cia­les se or­ga­ni­za en fichas de control pe­rió­di­cas:

1. Matrices sanitarias y sala de bombas

• Prueba de Presión Di­ná­mi­ca: Ve­ri­fi­ca­ción de presión cons­tan­te a 4 bar en pisos su­pe­rio­res.
• Reserva de Agua Potable (RIDAA - DS 50 MOP): Au­to­no­mía mínima de 100 litros/ha­bi­tan­te/día en es­tan­ques de acu­mu­la­ción.

2. Redes de gas y eficiencia (Decreto 66 SEC)

• Sello Verde SEC: Cer­ti­fi­ca­ción de es­tan­quei­dad y ven­ti­la­ción en logias. Plazo de 5 días para sub­sa­na­cio­nes tras Sello Rojo.

3. Transporte vertical (Decreto 47 MINVU)

• Cer­ti­fi­ca­ción Anual de As­cen­so­res: Ins­pec­ción me­tro­ló­gi­ca de cables de trac­ción y frenos de emer­gen­cia cada 12 meses.

4. Aislamiento acústico entre unidades (OGUC 4.1.6)

• Ruido de impacto: el ar­tícu­lo 4.1.6 de la OGUC fija un nivel de presión acús­ti­ca de impacto nor­ma­li­za­do máximo de 75 dB para los ele­men­tos ho­ri­zon­ta­les o in­cli­na­dos que separan uni­da­des de vi­vien­da, y un índice de re­duc­ción acús­ti­ca mínima de 45 dB(A).

Matriz de decisión: deslinde de responsabilidad en shafts

¿Qué puede hacer el administrador si la fuga está dentro de una unidad?

El Ar­tícu­lo 44 de la Ley 21.442 faculta al ad­mi­nis­tra­dor para so­li­ci­tar el auxilio de la fuerza pública (Ca­ra­bi­ne­ros) para in­gre­sar a una unidad pri­va­ti­va cerrada o cuyos re­si­den­tes se nieguen a dar acceso, cuando exista una fil­tra­ción activa que cause per­jui­cios in­mi­nen­tes en bienes comunes o de­par­ta­men­tos in­fe­rio­res.

El informe pe­ri­cial de ur­gen­cia jus­ti­fi­ca téc­ni­ca­men­te el ejer­ci­cio de esta medida ante el Juzgado de Policía Local.

¿Cuánto cuesta? Referencia (2026)

Cómo leer estos valores. Son re­fe­ren­cias de mercado, no una co­ti­za­ción. Salvo el informe técnico in­de­pen­dien­te, ninguno de estos tra­ba­jos los ejecuta esta oficina: los ensayos, las me­di­cio­nes, las re­pa­ra­cio­nes y los trá­mi­tes los hacen ter­ce­ros.

• Apa­re­cen aquí para saber en qué orden de mag­ni­tud se mueve re­sol­ver el pro­ble­ma. Es la misma lógica del médico que indica qué exá­me­nes hay que hacerse sin ser él quien los toma.
• Esta oficina no ejecuta obras, no vende ma­te­ria­les y no recibe co­mi­sión de ningún pro­vee­dor. Esa es, pre­ci­sa­men­te, la razón por la que su opinión vale.
• Todos los valores se leen como desde. El precio final depende del encargo, del tamaño y la com­ple­ji­dad del in­mue­ble, de la comuna y la región, y del tipo de cons­truc­ción.
• Mien­tras más pequeña es la in­ter­ven­ción, mayor tiende a ser el valor por metro cua­dra­do.
• El informe de esta oficina que aparece en la tabla es un encargo pe­ri­cial, con el alcance y la res­pon­sa­bi­li­dad que eso implica. No es el Informe Técnico de Res­pal­do del sitio, que parte en $250.000 y res­pon­de a otra ne­ce­si­dad.

Lo que hay que recordar sobre lo común y lo privado

De­li­mi­tar con rigor me­tro­ló­gi­co la causa raíz de una falla en ins­ta­la­cio­nes com­par­ti­das permite re­sol­ver los con­flic­tos de co­pro­pie­dad bajo la Ley 21.442 de forma trans­pa­ren­te e im­par­cial.

En co­pro­pie­dad, casi todos los con­flic­tos que llegan a un tri­bu­nal em­pe­za­ron por no haber es­ta­ble­ci­do a tiempo dónde estaba la falla. Matriz común o ramal pri­va­ti­vo: esa sola de­ter­mi­na­ción define quién paga y con qué fondos.

Es­ta­ble­cer­la es un trabajo técnico acotado y con­vie­ne hacerlo antes de que la dis­cu­sión se per­so­na­li­ce. Un informe que llega cuando la co­mu­ni­dad ya está di­vi­di­da sirve igual, pero cuesta mucho más con­ven­cer con él.

Para seguir leyendo. Con­sul­ta nuestra guía sobre pe­ri­ta­je técnico forense en cons­truc­ción.

El caso que más pone a prueba la ca­pa­ci­dad eléc­tri­ca de un edi­fi­cio es el car­ga­dor de auto eléc­tri­co, tratado en la fac­ti­bi­li­dad de ins­ta­lar un wallbox en un con­do­mi­nio.