Obligaciones del administrador según la Ley 21.442

¿Qué obligaciones tiene el administrador de un condominio?

La Ley 21.442 sobre Co­pro­pie­dad In­mo­bi­lia­ria reor­de­nó bas­tan­te más que la con­vi­ven­cia: definió al ad­mi­nis­tra­dor como un órgano del con­do­mi­nio, con fun­cio­nes es­ta­ble­ci­das por ley y no solo por el re­gla­men­to interno.

El núcleo está en el ar­tícu­lo 20, que fija un ca­tá­lo­go de fun­cio­nes irre­nun­cia­bles. Que sean irre­nun­cia­bles sig­ni­fi­ca algo con­cre­to: operan aunque el re­gla­men­to de co­pro­pie­dad diga otra cosa.

Ese ca­tá­lo­go se ordena en tres bloques. Cuidar los bienes de dominio común, eje­cu­tar las man­ten­cio­nes, ins­pec­cio­nes y cer­ti­fi­ca­cio­nes que las ins­ta­la­cio­nes re­quie­ran, y rendir cuenta do­cu­men­ta­da de la gestión.

La ley agregó además un re­qui­si­to ha­bi­li­tan­te que antes no existía: la ins­crip­ción vigente en el Re­gis­tro Na­cio­nal de Ad­mi­nis­tra­do­res de Con­do­mi­nios, que ad­mi­nis­tra el Mi­nis­te­rio de Vi­vien­da y Ur­ba­nis­mo y cuyo re­gla­men­to entró en vi­gen­cia en enero de 2025.

Sobre las con­se­cuen­cias, con­vie­ne pre­ci­sar algo que suele con­fun­dir­se. El in­cum­pli­mien­to no se traduce en una sanción única: hay tres ca­rri­les dis­tin­tos que pueden operar en pa­ra­le­lo o de forma in­de­pen­dien­te.

Y la última pieza es la que más dis­cu­sio­nes evita: ad­mi­nis­tra­dor y comité no res­pon­den de lo mismo. Uno ejecuta y el otro au­to­ri­za y fis­ca­li­za, y esa dis­tin­ción está escrita en la ley.

¿Qué exige la ley en mantenciones y certificaciones?

Antes de la tabla, una acla­ra­ción de vo­ca­bu­la­rio que ordena todo lo demás.

La ley dis­tin­gue entre las uni­da­des, sobre las que existe dominio ex­clu­si­vo, y los bienes de dominio común, que son in­di­vi­si­bles y de uso general. Las obli­ga­cio­nes del ad­mi­nis­tra­dor operan casi por com­ple­to sobre estos últimos.

El ar­tícu­lo 20 numeral 1 lo formula en tres pa­la­bras —"cuidar los bienes de dominio común"— y esa bre­ve­dad engaña. En la prác­ti­ca abarca las redes in­ter­nas de agua potable, al­can­ta­ri­lla­do y dis­tri­bu­ción eléc­tri­ca, y la ope­ra­ti­vi­dad per­ma­nen­te de los sis­te­mas de emer­gen­cia y de las redes de ex­tin­ción de in­cen­dios.

Tres puntos de la tabla merecen de­sa­rro­llo, porque son los que más con­sul­tas generan.

El mecanismo de los ascensores

Es una de las so­lu­cio­nes más prác­ti­cas que in­tro­du­jo la nor­ma­ti­va: el ad­mi­nis­tra­dor está fa­cul­ta­do para con­tra­tar la man­ten­ción y cer­ti­fi­ca­ción no­ti­fi­can­do por escrito el valor al comité.

Si el comité no se pro­nun­cia dentro de diez días hábiles, el ad­mi­nis­tra­dor queda obli­ga­do a con­tra­tar según la pro­pues­ta no­ti­fi­ca­da. Eso libera la gestión de la pa­rá­li­sis que se pro­du­cía cuando el comité no lograba reu­nir­se.

La con­tra­par­ti­da es es­tric­ta: la con­tra­ta­ción solo puede recaer en per­so­nas o em­pre­sas con ins­crip­ción vigente en el re­gis­tro na­cio­nal del mi­nis­te­rio.

Los actos urgentes

El numeral 3 del ar­tícu­lo 20 permite eje­cu­tar actos de con­ser­va­ción y de ca­rác­ter urgente sin acuerdo previo de la asam­blea, sujeto a ra­ti­fi­ca­ción pos­te­rior.

Es una ex­cep­ción ca­li­fi­ca­da al prin­ci­pio de de­li­be­ra­ción previa, y existe porque la na­tu­ra­le­za co­le­gia­da de una asam­blea es in­com­pa­ti­ble con una matriz de agua rota o un des­pren­di­mien­to in­mi­nen­te de fachada. La con­di­ción es rendir cuenta del acto una vez con­tro­la­da la ur­gen­cia.

La rendición de cuentas y el respaldo bancario

Este es el cambio más exi­gen­te res­pec­to del régimen an­te­rior: no basta un balance, hay que acom­pa­ñar copia in­for­ma­da por el banco de todas las cuentas de la co­mu­ni­dad.

Cuando la asam­blea formula ob­ser­va­cio­nes, el ad­mi­nis­tra­dor tiene quince días co­rri­dos para res­pon­der­las do­cu­men­tal­men­te, y desde ahí la carga pasa al comité, que debe remitir los an­te­ce­den­tes y citar a nueva sesión para votar la apro­ba­ción.

El des­glo­se de qué cer­ti­fi­ca­cio­nes e ins­ta­la­cio­nes con­cre­tas exige man­te­ner la ley, con sus plazos y or­ga­nis­mos, está en qué cer­ti­fi­ca­cio­nes e ins­ta­la­cio­nes comunes exige man­te­ner la ley.

¿Qué pasa si no se cumple?

Con­vie­ne des­pe­jar primero una idea que circula bas­tan­te: no existe un régimen único ni una con­se­cuen­cia au­to­má­ti­ca.

El in­cum­pli­mien­to no se traduce au­to­má­ti­ca­men­te en una sanción penal. Lo que existe son tres niveles de ex­po­si­ción que operan por vías dis­tin­tas: la ad­mi­nis­tra­ti­va ante la au­to­ri­dad mi­nis­te­rial, la civil frente a la co­mu­ni­dad, y la interna ante la propia asam­blea que puede remover al ad­mi­nis­tra­dor.

La vía administrativa

Es la novedad más re­le­van­te de la ley. Las in­frac­cio­nes a las normas que regulan la ad­mi­nis­tra­ción, y es­pe­cial­men­te las del ar­tícu­lo 20, son de co­no­ci­mien­to y sanción de la Se­cre­ta­ría Re­gio­nal Mi­nis­te­rial de Vi­vien­da y Ur­ba­nis­mo.

El pro­ce­di­mien­to lo puede activar el comité de ad­mi­nis­tra­ción ac­tuan­do de consuno, o bien un 15% de los co­pro­pie­ta­rios o arren­da­ta­rios. Una vez ini­cia­do, el ad­mi­nis­tra­dor tiene diez días hábiles para pre­sen­tar des­car­gos y rendir prueba.

La au­to­ri­dad pondera la gra­ve­dad según cri­te­rios de­fi­ni­dos: si se puso en riesgo la vida o se­gu­ri­dad de los ocu­pan­tes, si se afec­ta­ron de­re­chos de los co­pro­pie­ta­rios, si se obligó a gastos ex­tra­or­di­na­rios in­de­bi­dos o si se provocó un per­jui­cio eco­nó­mi­co ob­je­ti­vo.

• In­frac­cio­nes leves: amo­nes­ta­ción por escrito.
• Menos graves: amo­nes­ta­ción y multa a be­ne­fi­cio fiscal de 1 a 4 UTM.
• Graves: sus­pen­sión del Re­gis­tro Na­cio­nal de uno a tres años, y multa de 5 a 10 UTM.
• Gra­ví­si­mas: eli­mi­na­ción del Re­gis­tro Na­cio­nal, y multa de 5 a 10 UTM.

Estas ac­cio­nes pres­cri­ben en dos años con­ta­dos desde la acción u omisión re­cla­ma­da. Y hay una regla pro­ce­sal útil: quien activa esta vía queda im­pe­di­do de pre­sen­tar la misma re­cla­ma­ción san­cio­na­to­ria ante el Juzgado de Policía Local.

Vale la pena en­ten­der qué sig­ni­fi­ca real­men­te la sus­pen­sión o eli­mi­na­ción del re­gis­tro: como la ins­crip­ción es re­qui­si­to ha­bi­li­tan­te en todo el te­rri­to­rio na­cio­nal, esa sanción in­ha­bi­li­ta para ejercer en cual­quier con­do­mi­nio del país, no solo en aquel donde ocurrió el hecho.

La vía civil. Opera bajo las reglas ge­ne­ra­les del mandato. El ad­mi­nis­tra­dor res­pon­de de culpa leve, que el Código Civil define como la falta de aquella di­li­gen­cia que las per­so­nas emplean or­di­na­ria­men­te en sus propios ne­go­cios.

Tra­du­ci­do: se le exige ad­mi­nis­trar los bienes comunes como un buen padre de familia. No es el es­tán­dar máximo del derecho civil, pero tampoco es in­dul­gen­te.

Donde esto se vuelve más con­cre­to es en la res­pon­sa­bi­li­dad ex­tra­con­trac­tual por falta de man­ten­ción. Existe ju­ris­pru­den­cia que condenó a la ad­mi­nis­tra­ción de un con­do­mi­nio por daño moral tras el fa­lle­ci­mien­to de un menor por el des­pren­di­mien­to de un muro me­dia­ne­ro en evi­den­te mal estado.

El ra­zo­na­mien­to fue directo: recaía sobre la ad­mi­nis­tra­ción adoptar las medidas para impedir esa caída. La res­pon­sa­bi­li­dad del pro­pie­ta­rio primer ven­de­dor por de­fec­tos de cons­truc­ción es una cosa; la res­pon­sa­bi­li­dad por falta de man­ten­ción pos­te­rior es otra, y esa recae en la ad­mi­nis­tra­ción.

Para que pros­pe­re una demanda de este tipo se exigen tres ele­men­tos acre­di­ta­dos: una omisión ne­gli­gen­te, un daño cierto y una re­la­ción de cau­sa­li­dad directa entre ambos. No basta con que el daño exista.

La vía interna

Es la más in­me­dia­ta y la menos formal. La asam­blea, en sesión or­di­na­ria, tiene entre sus ma­te­rias obli­ga­to­rias pro­nun­ciar­se sobre la ra­ti­fi­ca­ción en el cargo o el re­em­pla­zo del ad­mi­nis­tra­dor.

Eso con­vier­te cada sesión or­di­na­ria en una ins­tan­cia de control pe­rió­di­co, y permite la re­mo­ción por pérdida de con­fian­za sin ne­ce­si­dad de acre­di­tar una in­frac­ción.

Un cuarto frente que con­vie­ne men­cio­nar, porque no siempre se asocia a la ad­mi­nis­tra­ción: los plazos de ga­ran­tía de la cons­truc­ción.

La Ley General de Ur­ba­nis­mo y Cons­truc­cio­nes fija plazos de diez años para la es­truc­tu­ra so­por­tan­te, cinco para ele­men­tos cons­truc­ti­vos e ins­ta­la­cio­nes y tres para ter­mi­na­cio­nes, con­ta­dos desde la re­cep­ción de­fi­ni­ti­va.

Si esos plazos vencen sin que el con­do­mi­nio haya ac­cio­na­do contra la cons­truc­to­ra por de­fec­tos de­tec­ta­bles, esa omisión puede re­pro­char­se a quien tenía el deber de de­tec­tar­los y de in­for­mar al comité. La de­tec­ción tem­pra­na de pa­to­lo­gías en bienes comunes forma parte del deber de con­ser­va­ción.

En qué se diferencia la responsabilidad del administrador y la del comité

La ley separa cuatro órganos: la asam­blea como órgano de­li­be­ra­ti­vo supremo, el comité de ad­mi­nis­tra­ción como órgano co­le­gia­do de re­pre­sen­ta­ción y fis­ca­li­za­ción, el ad­mi­nis­tra­dor como órgano eje­cu­ti­vo, y el subad­mi­nis­tra­dor de forma fa­cul­ta­ti­va.

La dis­tin­ción de fondo entre los dos que aquí in­tere­san es simple de enun­ciar: el comité decide y fis­ca­li­za, el ad­mi­nis­tra­dor ejecuta. Pero en la prác­ti­ca hay zonas donde ambos con­cu­rren, y ahí con­vie­ne el detalle.

Dos asi­me­trías es­truc­tu­ra­les ex­pli­can la tabla.

La primera es la ha­bi­li­ta­ción. El ad­mi­nis­tra­dor ne­ce­si­ta ins­crip­ción vigente en el re­gis­tro na­cio­nal, con li­cen­cia de en­se­ñan­za media, curso de ca­pa­ci­ta­ción acre­di­ta­do y au­sen­cia de con­de­nas por delitos contra la pro­pie­dad. Los miem­bros del comité no re­quie­ren ha­bi­li­ta­ción estatal alguna: basta ser co­pro­pie­ta­rio y ser elegido.

La segunda es el régimen san­cio­na­to­rio. El ad­mi­nis­tra­dor está ex­pues­to a su­ma­rios ad­mi­nis­tra­ti­vos que afectan su pa­tri­mo­nio y su ha­bi­li­ta­ción pro­fe­sio­nal en todo el país. El comité no lo está, y en cambio es quien puede activar ese pro­ce­di­mien­to.

Hay un ámbito donde la asi­me­tría se in­vier­te, y con­vie­ne co­no­cer­lo. En materia laboral, la ju­ris­pru­den­cia rastrea la vo­lun­tad del em­plea­dor hasta las ac­cio­nes del comité.

El em­plea­dor formal es la co­mu­ni­dad de co­pro­pie­ta­rios, y el ad­mi­nis­tra­dor ejecuta las órdenes la­bo­ra­les —re­mu­ne­ra­cio­nes, co­ti­za­cio­nes, amo­nes­ta­cio­nes, fi­ni­qui­tos—.

Cuando las con­duc­tas hos­ti­les pro­vie­nen de miem­bros del comité, se ha plan­tea­do en sede laboral que esa con­duc­ta se imputa al em­plea­dor, que es la co­mu­ni­dad, y con­de­na­do al pa­tri­mo­nio de la co­mu­ni­dad.

Y un caso prác­ti­co que re­suel­ve dudas fre­cuen­tes: si el ad­mi­nis­tra­dor queda vacante o se ausenta tem­po­ral­men­te, la ley designa al pre­si­den­te del comité para asumir tran­si­to­ria­men­te esas fun­cio­nes ope­ra­ti­vas.

¿Cómo respaldar las decisiones técnicas?

Buena parte de las de­ci­sio­nes que toma un ad­mi­nis­tra­dor tiene con­te­ni­do técnico: si una fisura com­pro­me­te o no la es­truc­tu­ra, si una fil­tra­ción viene de un bien común o de una unidad, si una re­pa­ra­ción pro­pues­ta co­rres­pon­de al pro­ble­ma, si un pre­su­pues­to está so­bre­di­men­sio­na­do.

Esas de­ci­sio­nes se someten después a la apro­ba­ción de la asam­blea, y en ese momento la di­fe­ren­cia entre una re­co­men­da­ción fundada y una opinión per­so­nal se nota bas­tan­te.

Un res­pal­do técnico in­de­pen­dien­te cumple ahí dos fun­cio­nes dis­tin­tas: entrega el cri­te­rio para decidir bien, y deja cons­tan­cia de en qué se basó la de­ci­sión cuando alguien la cues­tio­ne después.

Cómo se cons­tru­ye ese res­pal­do en la prác­ti­ca, y qué hacer cuando un pro­pie­ta­rio formula un reclamo, está de­sa­rro­lla­do en cómo un ad­mi­nis­tra­dor se protege frente a un reclamo de un pro­pie­ta­rio.

El detalle técnico de cómo se ins­pec­cio­nan las ins­ta­la­cio­nes y ele­men­tos comunes bajo este marco está en el pe­ri­ta­je de ins­ta­la­cio­nes en co­pro­pie­dad bajo la Ley 21.442.

Y para ad­mi­nis­tra­do­res que quieran apoyar sus de­ci­sio­nes téc­ni­cas en una eva­lua­ción in­de­pen­dien­te, hay más in­for­ma­ción en la sección para ad­mi­nis­tra­do­res de co­mu­ni­da­des.

Qué multas puede poner la Seremi y cómo es el proceso

La Ley 21.442 no se limita a enu­me­rar deberes: creó un pro­ce­di­mien­to para re­cla­mar contra el ad­mi­nis­tra­dor y una escala de san­cio­nes con­cre­ta. Con­vie­ne conocer ambos, porque son la vía que la ley abre cuando el comité o los co­pro­pie­ta­rios no logran co­rre­gir una si­tua­ción por acuerdo.

Quién re­suel­ve. El se­cre­ta­rio re­gio­nal mi­nis­te­rial de vi­vien­da y ur­ba­nis­mo res­pec­ti­vo, previa re­cla­ma­ción y des­car­gos del ad­mi­nis­tra­dor o subad­mi­nis­tra­dor.

La escala de san­cio­nes (ar­tícu­lo 88). La sanción se de­ter­mi­na según la gra­ve­dad de la in­frac­ción, dentro de estos rangos:

Una regla procesal que conviene decidir antes de actuar

El ar­tícu­lo 95 es­ta­ble­ce que, in­ter­pues­ta la re­cla­ma­ción ante la Seremi, el mismo re­cla­man­te no puede deducir igual pre­ten­sión contra el ad­mi­nis­tra­dor o subad­mi­nis­tra­dor ante el juzgado de policía local ni ante la mu­ni­ci­pa­li­dad. Hay que elegir la vía, no acu­mu­lar­las.

El plazo. El ar­tícu­lo 96 fija que las re­cla­ma­cio­nes contra el ad­mi­nis­tra­dor o subad­mi­nis­tra­dor pres­cri­ben en el plazo de dos años, contado desde la acción u omisión re­cla­ma­da. Es un plazo corto para con­duc­tas que a veces se arras­tran por tem­po­ra­das com­ple­tas, y corre desde el hecho, no desde que la asam­blea toma co­no­ci­mien­to.

Dos si­tua­cio­nes con­cre­tas donde esas obli­ga­cio­nes se ponen a prueba: quién paga la re­pa­ra­ción de un bien común y qué res­pon­sa­bi­li­dad hay cuando alguien se ac­ci­den­ta en un área común.