Guía completa · Arriendo: entrega, estado y garantía
Acta de entrega de un arriendo: qué debe contener
¿Qué debe tener el acta de entrega de un arriendo?
El acta de entrega es simplemente el registro del estado en que estaba la propiedad el día que se entregaron las llaves. Un documento breve, con fotos, firmado por las dos partes.
Conviene decir algo de entrada: ninguna ley chilena obliga a hacerla. El contrato de arriendo es válido sin acta, y no hay formato oficial ni plantilla del Estado.
Es una costumbre del mercado, no un trámite legal. Y aun así vale la pena, por una razón bastante simple.
Sin un registro del estado inicial, al final del contrato nadie tiene con qué comparar. La discusión sobre si esa mancha ya estaba deja de ser un tema de hechos y pasa a ser un tema de memoria.
Lo que suele sorprender es que el acta protege a las dos partes, no solo a una. El Código Civil tiene dos presunciones que juegan en direcciones opuestas, y sin acta las dos operan a ciegas.
Hacerla toma media hora el día de la entrega. Es tiempo bien invertido, no una precaución contra nadie.
Este artículo explica qué incluir y cómo. Para una situación concreta con dinero en discusión, corresponde consultar a un abogado.
¿Por qué la mayoría de los conflictos empiezan acá?
Casi todas las peleas por la garantía al final de un arriendo tienen el mismo origen: nadie sabe con certeza cómo estaba la propiedad al principio.
El arrendador recuerda que la entregó impecable. El arrendatario recuerda que esa mancha ya estaba. Los dos pueden estar diciendo la verdad, porque los recuerdos se acomodan solos con el tiempo.
Sin acta de entrada, la discusión final se resuelve con presunciones legales en vez de con hechos. Y quien queda obligado a demostrar cómo estaba la propiedad al principio suele ser justamente quien ya no tiene forma de hacerlo.
¿Cómo funcionan esas presunciones?
El Código Civil resolvió el problema del silencio con dos reglas que conviene conocer, porque cortan en direcciones distintas.
Por un lado, en las reglas sobre arriendo de casas y edificios se establece que se entenderá que el arrendatario recibió el inmueble en buen estado, a menos que se pruebe lo contrario.
Eso significa que si al final aparecen deterioros, el arrendatario es quien tiene que demostrar que ya venían. Y sin fotos del primer día, demostrarlo es difícil.
La norma sobre restitución dice algo distinto: si no consta el estado en que se entregó la propiedad, se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio, salvo prueba en contrario.
Ese "regular estado de servicio" también tiene consecuencias, pero para el otro lado. Un arrendador que entregó la propiedad recién pintada y quiere que se la devuelvan igual, sin acta que lo acredite, se encuentra con que la ley solo presume un estado regular.
En la práctica, eso hace muy difícil cobrar por rayones menores, manchas de pintura o desgastes que exceden lo "regular" pero que nadie documentó al inicio.
Por eso el acta no es un instrumento de defensa contra el otro. Es lo que permite que la conversación final se base en algo verificable en vez de en dos versiones.
Y tiene un efecto que se subestima: la mayoría de las discusiones no llega a ningún tribunal. Se resuelven mirando el acta juntos, y ahí se acaban.
Un dato que ordena las expectativas
La garantía tampoco está regulada en detalle por la ley: el monto, las causales de descuento y el plazo de devolución dependen de lo que diga el contrato.
Hay un proyecto en trámite en el Congreso que busca fijar reglas de orden público sobre esto —tope, reajuste y prohibición de justificaciones genéricas para retener— pero mientras no sea ley, lo que rige es lo pactado.
Eso hace que las dos cosas que sí se pueden controlar sean el contrato y el acta. Ambas se definen antes de entrar, no después.
¿Qué debe incluir un acta de entrega seria?
No hay formato oficial, así que lo que sigue es lo que en la práctica incluyen los modelos que usan corredoras y administradoras, y lo que la experiencia muestra que después hace falta.
Antes del detalle, tres condiciones que valen para todo el documento.
Se hace con el inmueble vacío y de día
Con muebles adentro no se ve el estado real de los pisos ni de la parte baja de los muros, y la luz natural muestra cosas que la ampolleta esconde.
Se hace con las dos partes presentes. Un acta que una parte redacta sola y la otra firma sin haber estado no sirve para lo que se supone que sirve.
Se firma el mismo día
Las dos partes se quedan con una copia, incluyendo las fotos. Si el contrato se firma ante notario, el acta puede ir como anexo.
Registro fotográfico fechado
Es la parte más importante del acta y la más fácil de hacer mal.
- ✓ Fecha y hora del registro, anotadas en el acta y conservando los archivos originales de las fotos, no impresiones ni capturas.
- ✓ Una foto general de cada recinto, desde la puerta, que permita ubicar todo lo demás.
- ✓ Fotos de pisos, muros y cielos por separado en cada recinto. Son las tres superficies que después se discuten.
- ✓ Fotos de detalle de cada defecto que ya exista: rayones, manchas, vidrios trizados, sellos deteriorados. Cada uno con su toma cerrada y su ubicación.
- ✓ Fotos de baños y cocina con más detalle: griferías, muebles, cubiertas, artefactos sanitarios.
- ✓ Fotos de la lectura de cada medidor, con el número visible: luz, agua y gas.
- ✓ Video corto recorriendo la propiedad completa, que amarra todas las fotos en un solo recorrido continuo.
¿Por qué el archivo original importa?
El archivo que sale de la cámara lleva incorporados sus datos de fecha y hora. Una foto impresa o pegada en un documento pierde eso.
Conviene también saber su límite, para no confiar de más: la fecha de un teléfono la puede cambiar cualquiera, así que una fotografía suelta no es prueba concluyente por sí sola.
Lo que le da peso es la concordancia. Una foto fechada que coincide con lo que dice el acta, firmada por ambas partes, es bastante más sólida que cualquiera de las dos cosas por separado.
Y la lectura de medidores merece una mención aparte, porque es el ítem que más se olvida y el que más rápido genera problemas.
Sin la lectura inicial anotada, no hay forma de saber qué consumo corresponde a quién, y las cuentas pendientes de servicios básicos son una de las causas más frecuentes de descuento de la garantía.
Estado de cada recinto
Es la parte escrita del acta, y funciona mejor como lista recinto por recinto que como párrafo general.
- ✓ Pisos: tipo de material, estado, rayones o palmetas sueltas si las hay.
- ✓ Muros y cielos: estado de la pintura, manchas, perforaciones de clavos o tarugos, humedad si existe.
- ✓ Puertas y ventanas: que abran y cierren, estado de los vidrios, manillas y cerraduras.
- ✓ Clósets y muebles fijos: puertas, cajones, correderas, repisas.
- ✓ Cantidad de llaves entregadas, de cada puerta y del acceso al edificio.
- ✓ Cortinas, persianas y accesorios que quedan, con su estado.
- ✓ Terminaciones exteriores, si las hay: terraza, logia, reja, antejardín.
La regla que hace útil esta lista es anotar los defectos existentes, no ocultarlos.
Un acta que dice que todo está perfecto cuando no lo está genera exactamente el problema que se quería evitar. Al final del contrato, ese defecto no registrado se le va a atribuir a quien arrendó.
Y funciona igual en el otro sentido. Los tribunales han dado pleno valor a las actas que detallan bienes accesorios —un aire acondicionado, cortinas específicas, artefactos— y su buen estado inicial. Registrado eso, la alegación genérica de "desgaste normal" ya no basta para explicar su pérdida o deterioro.
Funcionamiento de instalaciones
Este bloque no se llena mirando: se llena probando. Toma diez minutos y es el que más discusiones evita.
- ✓ Abrir todas las llaves de agua y verificar presión y que no goteen.
- ✓ Probar los desagües llenando el lavamanos y soltándolo de golpe: que baje sin devolverse.
- ✓ Verificar las llaves de paso, que cierren de verdad y que se sepa dónde están.
- ✓ Probar todos los enchufes e interruptores, incluidos los que quedan detrás de muebles.
- ✓ Revisar el tablero eléctrico y dejar anotado dónde está.
- ✓ Encender los artefactos fijos: calefón, estufa, campana, horno, aire acondicionado.
- ✓ Anotar el estado del sello de gas del edificio y su vencimiento, si corresponde.
Sobre el sello de gas. En edificios y condominios, las instalaciones interiores se someten a inspección periódica por una entidad certificadora, y el resultado queda a la vista en un sello de color.
Verde significa aprobado. Amarillo indica defectos que deben corregirse. Rojo significa que la instalación fue rechazada y no debe usarse.
Dejar anotado cuál está vigente al momento de la entrega es información útil para ambas partes, y en el caso del arrendador, es parte de entregar una propiedad en condiciones de ser habitada.
Si aparece humedad, conviene registrarla con especial cuidado: dónde está, qué extensión tiene y desde cuándo se ve. Es el defecto que más discusiones genera después, porque su origen no se ve a simple vista y está desarrollado en el diagnóstico de humedad en viviendas.
Y una obligación que corre de todos modos. Independiente de lo que diga el acta, el arrendador debe entregar la propiedad en estado de servir para lo que se arrendó, y mantenerla así durante el contrato.
Los deterioros que vienen del tiempo, del uso normal, de la mala calidad del edificio o de defectos de construcción no son responsabilidad de quien arrienda. Eso no depende de lo que se firme.
¿Qué pasa si no se documentó bien al entrar?
Conviene bajarle el dramatismo: no tener acta no significa quedar sin nada. Significa que la discusión final se vuelve más lenta y más incierta para ambos.
| Al terminar el contrato | Con acta de entrada | Sin acta de entrada |
|---|---|---|
| Quién debe probar el estado original | Nadie: consta en el documento firmado por ambos. La comparación es directa. | Operan las presunciones legales, y quien quiera apartarse de ellas debe probarlo. Sin registro del primer día, esa prueba es difícil de construir. |
| Qué pasa si hay desacuerdo | Se contrasta el acta con el estado actual y la conversación se acota a las diferencias reales. | Se discute sobre recuerdos. Cada parte sostiene una versión y ninguna tiene cómo respaldarla. |
| Qué puede cobrar el arrendador | Lo que efectivamente cambió respecto del estado registrado, descontando el desgaste por uso normal. | Le cuesta sostener cobros por deterioros menores, porque la ley solo presume un "regular estado de servicio" inicial. |
| Qué riesgo corre el arrendatario | Responder solo por lo que efectivamente ocurrió durante su ocupación. | Que se le atribuyan defectos que ya venían, porque no tiene cómo demostrar que estaban antes. |
| Cuánto demora resolverse | Habitualmente se resuelve entre las partes, mirando el documento. | Puede alargarse semanas o derivar a una instancia externa, con un costo que muchas veces supera lo discutido. |
Qué hacer si ya se entró sin acta. Todavía hay cosas razonables por hacer, y ninguna requiere un conflicto.
- Documentar ahora, aunque sea tarde. Fotos de todo, conservando los archivos originales. Es mejor un registro del segundo mes que ninguno.
- Mandar esas fotos por escrito a la otra parte, señalando los defectos que ya existían. Un correo o un mensaje deja constancia de la fecha y del contenido.
- Guardar la respuesta. Si la otra parte responde reconociendo algo, ese reconocimiento vale más que cualquier fotografía.
- Proponer un acta ahora. Nada impide firmarla después del inicio, dejando claro a qué fecha corresponde el estado que describe.
Cuando la discusión sobre la garantía ya empezó, hay un camino distinto y está tratado en qué hacer si el arrendador no devuelve la garantía completa.
Y para saber qué se puede descontar legítimamente y qué no, el detalle está en qué puede descontar el arrendador de la garantía.
Si la propiedad es una unidad recién entregada por una inmobiliaria y se va a arrendar, la revisión previa tiene criterios propios, desarrollados en el derecho a una inspección de pre-entrega con un profesional independiente.
El defecto que más discusiones genera al terminar el contrato tiene desarrollo propio, porque su origen decide quién paga: humedad en un departamento arrendado.
