Qué puede descontar el arrendador de la garantía
¿Qué puede descontar el arrendador de la garantía?
La regla de fondo es más simple de lo que parece: la garantía cubre lo que se rompió por descuido, no lo que se gastó por vivir ahí.
El Código Civil lo dice de una forma que conviene tener presente. El arrendatario debe devolver la propiedad en el estado en que la recibió, tomando en consideración el deterioro ocasionado por el uso y goce legítimos.
Esa última frase es la que decide la mayoría de las discusiones. El desgaste normal lo absorbe quien cobra la renta, no quien la paga.
Y el listado de lo que no es responsabilidad del arrendatario también está escrito: los deterioros que vienen del tiempo y del uso legítimo, de fuerza mayor, de la mala calidad del edificio por su vetustez, de la naturaleza del suelo o de defectos de construcción.
Hay además tres reglas sobre la garantía misma que mucha gente desconoce: debe ser en dinero, no puede exceder un mes de renta, y al devolverla debe reajustarse según la variación del IPC.
Lo que la ley no fija es un plazo para devolverla. Eso depende de lo que diga el contrato, y por eso conviene revisarlo antes de firmar.
Este artículo explica el criterio general y usa ejemplos. Para un caso concreto con montos en discusión, corresponde consultar a un abogado.
¿Qué puede descontar el arrendador? Desgaste normal o daño imputable
La distinción no es una apreciación subjetiva ni una acusación a nadie. Es una diferencia objetiva entre dos cosas: el paso del tiempo y la falta de cuidado.
El estándar que aplica la ley
es el del cuidado que una persona emplea normalmente en lo suyo. No se exige una diligencia extraordinaria, pero tampoco se excusan los descuidos que cualquiera evitaría.
Y ese estándar se extiende: el arrendatario responde no solo por sus propios actos, sino por los de su familia, sus visitas y quienes trabajan para él.
Un punto que suele sorprender
El arrendador no tiene derecho a que le devuelvan la propiedad como nueva. Al cobrar una renta por el uso, absorbe el desgaste que ese uso produce.
Descontar de la garantía el costo de dejar la propiedad como recién estrenada no es un cobro exigente: es un cobro sin causa, y los tribunales lo tratan así.
| Elemento | Desgaste normal (no descontable) | Daño imputable (sí descontable) |
|---|---|---|
| Pintura de muros y cielos | Pintura amarillenta o descolorida por el paso del tiempo y el sol. Marcas de roce donde estuvieron los muebles. Oscurecimiento sobre la cocina por el uso normal. | Rayados profundos, manchas químicas que no salen, cambio de color sin autorización, papel mural pegado sin permiso. |
| Perforaciones en muros | Hoyos pequeños de clavos o tarugos para colgar cuadros, espejos o repisas livianas: son parte de habitar una vivienda. | Hoyos grandes sin resanar, perforaciones que comprometen el tabique, anclajes de gran diámetro dejados abiertos al retirar lo que sostenían. |
| Pisos | Piso opaco o con el barniz gastado en las zonas de paso. Rayitas superficiales por el calzado. Alfombra aplastada en los pasillos. | Quemaduras de cigarrillo o plancha, cortes profundos, tablas hinchadas por agua derramada y no secada, rasgaduras por arrastrar muebles pesados. |
| Puertas, ventanas y quincallería | Bisagras que ceden por años de uso, burletes resecos, sellos de silicona fatigados por la intemperie, cerraduras duras por el tiempo. | Vidrios quebrados o trizados por golpes desde adentro, puertas fracturadas, manillas arrancadas por uso violento. |
| Grifería e instalaciones sanitarias | Sarro por la dureza del agua, gomas y empaquetaduras gastadas, goteo por fatiga del material, flexibles vencidos. | Grifería arrancada de su base, lavamanos o taza trizados por impacto, desagües tapados por botar cosas que no correspondía. |
| Cocina y artefactos fijos | Perillas con las marcas borradas, quemadores menos eficientes con los años, oxidación leve por humedad ambiental. | Puerta de horno desencajada o con bisagras arrancadas, cubiertas quemadas, artefactos usados para algo distinto de lo doméstico. |
Ejemplos de desgaste normal
Todo lo que aparece en la columna del medio tiene una cosa en común: habría pasado igual con cualquier ocupante cuidadoso.
Esa es la mejor prueba mental para clasificar un ítem. Si el deterioro se habría producido de todos modos con el uso normal de la vivienda durante el tiempo que duró el contrato, no es descontable.
El caso de la pintura merece detenerse. Es el descuento más frecuente y también el más discutido.
Repintar completo una propiedad después de varios años de arriendo es mantención del propietario, no reparación de un daño. La pintura tiene una vida útil y se agota se ocupe la casa o no.
Otra cosa es un muro con rayados profundos o pintado de un color distinto sin autorización: ahí sí hay una intervención que excede el uso.
Hay tres categorías completas que nunca son del arrendatario, por más que aparezcan al final del contrato.
- Lo estructural y de mantención mayor. Instalaciones eléctricas antiguas que fallan por vetustez, cañerías matrices, motores de caldera o calefón que cumplieron su vida útil, llaves de paso que ya no cierran.
- Lo que viene de un defecto de construcción o de la mala calidad del edificio. Si el problema estaba en la obra, no lo causó quien arrendó.
- Lo que provocó una fuerza mayor. Un sismo, un temporal, un evento que nadie podía resistir.
El caso más discutido de todos es la humedad, porque su origen no se ve a simple vista y cae en distintas categorías según de dónde venga.
Una filtración por una impermeabilización deficiente o una cañería matriz es del propietario. Una condensación producida por no ventilar nunca ni usar los extractores es otra cosa. Distinguirlas requiere análisis, y está desarrollado en el diagnóstico de humedad en viviendas.
Ejemplos de daño imputable
La columna de la derecha también tiene un rasgo común: hubo un hecho concreto que lo provocó, no el simple transcurso del tiempo.
Un vidrio no se quiebra solo. Una alfombra no se quema sola. Un desagüe no se tapa solo con material que nunca debió entrar ahí.
El Código Civil incluso menciona la rotura de cristales como el ejemplo clásico de lo que corresponde al arrendatario, y esa referencia tiene más de un siglo.
Los servicios impagos son un caso aparte y conviene no confundirlos con daños.
Las cuentas de luz, agua, gas y los gastos comunes devengados hasta la entrega de las llaves sí se descuentan legítimamente de la garantía. No son deterioro: son deuda.
Por eso la lectura de medidores al entrar y al salir importa tanto, y por eso conviene pedir los comprobantes de pago antes de entregar la propiedad.
Y hay una categoría que no corresponde bajo ningún concepto. Descontar de la garantía "gastos de administración", "honorarios de revisión" o comisiones del corredor no tiene causa legítima.
La garantía tiene un destino definido: cubrir daños imputables y deudas concretas. Cuando la administra una corredora, esos cobros han sido calificados como cláusulas abusivas en el marco de una relación de consumo.
¿Qué hacer si no estás de acuerdo con el descuento?
Antes de los pasos, una recomendación de tono: la mayoría de estas discusiones se resuelve conversando con información sobre la mesa, no escalando.
- Pedir el detalle por escrito. Qué se descontó, por qué concepto y por cuánto, ítem por ítem. Un descuento explicado como "reparaciones varias" no permite revisar nada, y esa falta de detalle es en sí misma discutible.
- Compararlo contra el acta de entrada. Si existe acta y fotos del primer día, la conversación se acota a las diferencias reales. Muchos descuentos se caen solos en este paso.
- Reunir tu propia evidencia de salida. Fotos del estado en que se entregó la propiedad, con los archivos originales, y las lecturas finales de medidores.
- Plantear el reclamo por escrito, ítem por ítem. Separando lo que se acepta de lo que se objeta, y explicando por qué cada objeción corresponde a desgaste normal. Un reclamo específico funciona bastante mejor que uno general.
- Pedir los respaldos del monto. Boletas, facturas o presupuestos de las reparaciones efectivamente hechas. Una estimación a ojo del arrendador o del corredor no acredita el costo.
- Evaluar la vía formal si no hay acuerdo. Si la propiedad la administra una corredora o inmobiliaria, existe la vía del reclamo ante el organismo de protección al consumidor, con mediación y eventual denuncia ante el Juzgado de Policía Local. Si el trato fue directo entre particulares, la vía es civil.
Por qué el punto cinco importa tanto. El monto retenido debe corresponder al costo efectivo de reparar el daño imputable, y eso se demuestra con documentos.
En sede judicial, la prueba de estos juicios se aprecia conforme a las reglas de la sana crítica, y una estimación unilateral sin respaldo tiene poco peso frente a un presupuesto o una factura.
Y por qué la corredora cambia el escenario. Los corredores de propiedades han sido calificados administrativamente como proveedores de servicios, lo que sitúa su actuación bajo la ley del consumidor.
Eso abre una vía de reclamo distinta de la civil, con mediación de por medio, y expone a la empresa a sanciones si retiene sin justificación trazable.
Las tres reglas de la garantía que conviene tener a mano, porque se incumplen a menudo.
- ✓ Debe ser en dinero, no en bienes ni en documentos en blanco.
- ✓ No puede exceder un mes de renta. Exigir dos o tres meses bajo otros nombres es una forma de eludir ese límite.
- ✓ Debe devolverse reajustada según la variación del IPC entre el mes anteprecedente a la entrega y el anteprecedente a la devolución.
Las convenciones y pagos que infringen estas reglas adolecen de nulidad absoluta, y lo percibido en exceso debe devolverse con interés corriente desde que se recibió.
El plazo de devolución es otra historia. Ninguna ley chilena fija hoy un plazo en días para devolver la garantía o rendir cuenta de los descuentos.
Lo que existe es una costumbre bastante extendida de treinta días desde la restitución, que aparece incluso en contratos tipo del sector público. Pero es costumbre contractual, no norma.
Hay un proyecto en trámite en el Congreso que busca fijar ese plazo en un máximo de treinta días y habilitar una vía rápida para que el arrendatario reclame la devolución. Mientras no sea ley, rige lo que diga el contrato.
Por eso conviene revisar esa cláusula antes de firmar, no después.
Un último punto sobre la prueba. Sin un registro del estado inicial, la discusión se resuelve con presunciones legales en vez de hechos.
Cuando no consta cómo se entregó la propiedad, se entiende que se recibió en regular estado de servicio, lo que le sube considerablemente la vara al arrendador que quiera cobrar por deterioros menores.
Y en la dirección contraria, sin fotos del primer día el arrendatario tampoco puede demostrar que un defecto ya venía. Por eso el acta de entrada es la herramienta que evita casi toda esta conversación, y está desarrollada en qué debe tener el acta de entrega de una propiedad en arriendo.
