Humedad en un departamento arrendado, ¿quién paga?
¿Quién paga la humedad en un departamento arrendado?
La respuesta no depende de quién la vio primero ni de quién insiste más. Depende del origen técnico de la humedad, y eso es lo que hay que establecer antes de discutir.
El punto de partida legal es claro. El arrendador está obligado a mantener la propiedad en estado de servir para el fin por el que se arrendó, durante todo el contrato, y a hacer las reparaciones necesarias.
El arrendatario, por su parte, responde de las reparaciones locativas: las que se producen por el uso cotidiano y por su falta de cuidado o el de quienes viven con él.
¿Qué excepciones decide la ley a favor del arrendatario?
Hay una lista que resuelve muchos casos. El arrendatario no responde por los deterioros que vengan del tiempo y el uso legítimo, de fuerza mayor, de la mala calidad del edificio, de la naturaleza del suelo o de defectos de construcción.
Traducido a humedad: una filtración por una cubierta mal impermeabilizada o una cañería que reventó por vetustez es del propietario, aunque aparezca durante el arriendo.
Y al revés, una condensación producida por no ventilar nunca y bloquear las rejillas de aire es responsabilidad de quien ocupa.
El problema es que las tres humedades más comunes se ven parecidas y se producen por mecanismos distintos. Por eso este artículo dedica una sección completa a cómo se distinguen.
Aquí se explica el criterio general. Para un caso concreto conviene un análisis técnico del origen, y si hay montos en discusión, asesoría legal.
¿Cuándo es responsabilidad del arrendador?
Todo lo que sigue tiene algo en común: son cosas que el ocupante no puede controlar ni prevenir con su comportamiento.
- Filtración desde la fachada, la cubierta o la techumbre. Cuando el agua entra desde afuera por una falla de la envolvente, la reparación corresponde al propietario, porque afecta la aptitud del inmueble para ser habitado.
- Rotura de tuberías empotradas o de uso común. Una cañería que revienta dentro del muro por fatiga del material es vetustez, no descuido. Lo mismo aplica a las matrices y bajadas del edificio.
- Impermeabilización deficiente desde el origen. Si la falla estaba en cómo se construyó, no la causó quien arrienda. Es un defecto de construcción, y la ley lo excluye expresamente de la responsabilidad del arrendatario.
- Aislación térmica insuficiente o puentes térmicos no resueltos. Cuando la envolvente no cumple el estándar de acondicionamiento térmico que exige la ordenanza, la condensación resultante es un defecto del inmueble, no una falta de ventilación.
- Ausencia de los sistemas de ventilación que el proyecto debía tener. Si la vivienda nunca tuvo extractores en baño y cocina ni entradas de aire, no se le puede exigir al ocupante que compense esa carencia.
- Humedad que ya constaba en el acta de entrada. Si el problema estaba registrado el día que se entregaron las llaves, no se originó durante la ocupación.
- Capilaridad desde el terreno. El remonte de humedad por la base de los muros viene de la falta de barrera bajo el sobrecimiento. Es constructivo por definición.
Por qué la lista es tan amplia. La obligación del arrendador no se agota al entregar las llaves: se extiende durante todo el contrato.
Y hay una consecuencia que conviene conocer. Si el mal estado de la propiedad impide usarla para lo que fue arrendada, el arrendatario puede pedir la terminación del contrato o una rebaja proporcional de la renta.
Eso opera aunque el arrendador desconociera el problema al momento de firmar, e incluso aunque el defecto haya aparecido después.
Si el origen está en un bien común del edificio, hay una capa adicional que conviene entender bien.
Las losas, las fachadas, las techumbres y las matrices y bajadas de agua, alcantarillado y gas son bienes de dominio común: su mantención es de la comunidad, a través de la administración.
Pero el arrendatario no tiene vínculo contractual con el condominio. Frente a él, el único obligado a garantizar la habitabilidad es su arrendador, que después puede repetir contra la comunidad.
Dicho en simple: el arrendatario le reclama al arrendador, y el arrendador le reclama al edificio. No al revés.
La frontera entre lo común y lo exclusivo suele estar en el medidor o en la llave de paso de la unidad.
La matriz vertical que sirve a varios departamentos es común. El ramal que entra después del medidor y alimenta solo esa unidad es del propietario, y los tribunales lo han resuelto así con claridad.
Hay una tercera posibilidad cuando el edificio es relativamente nuevo: que la falla sea un defecto de construcción, y ahí la responsabilidad se desplaza hacia la constructora y el primer vendedor, bajo plazos de garantía propios.
¿Cuándo es responsabilidad del arrendatario?
Esta lista también tiene algo en común: son conductas de uso, no fallas del inmueble. Y todas son evitables.
- No ventilar a diario. Una vivienda cerrada acumula el vapor que producen las personas, la cocina y la ducha. Sin recambio de aire, ese vapor termina condensando en las superficies frías.
- Secar ropa dentro sin ventilación. Es la fuente doméstica de humedad más subestimada: una carga de ropa libera varios litros de agua al ambiente.
- Bloquear o tapar las rejillas de ventilación. Se hace para evitar el frío o el ruido, y es comprensible, pero desactiva justamente el sistema que evita la condensación.
- Desconectar los extractores del baño o la cocina. Especialmente los que funcionan solos por control de humedad: si se apagan, la vivienda pierde su mecanismo automático de defensa.
- Calefaccionar con estufas que liberan vapor sin renovar el aire. Algunos sistemas de combustión aportan humedad al ambiente además de calor.
- Muebles grandes pegados a muros perimetrales, sin ninguna separación. Detrás queda aire estancado, la superficie se enfría más y ahí aparece el moho.
- Dejar que un problema menor se agrave. Si aparece una filtración y no se avisa, el daño que se acumula por esa demora sí puede ser atribuible.
La condición que hace válida esta lista
Todo lo anterior supone que la vivienda tiene lo que necesita para funcionar bien: aislación adecuada y sistemas de ventilación operativos.
Si el departamento cumple el estándar térmico y tiene los extractores y entradas de aire que corresponden, y aun así hay condensación severa, el problema no es del uso.
Y a la inversa: si nunca tuvo esos sistemas, exigirle al ocupante que evite la condensación es pedirle que compense un defecto que no creó.
Un aviso oportuno cambia bastante las cosas. Cuando aparece humedad, conviene informarla por escrito al arrendador de inmediato, con fotos.
Eso hace dos cosas a la vez: activa la obligación del propietario de reparar, y deja constancia de que el ocupante no dejó avanzar el daño.
¿Cómo se determina técnicamente el origen?
Aquí está el punto que resuelve la discusión, y es bastante más objetivo de lo que la gente supone. Las tres humedades tienen patrones distintos.
- Ubicación y forma de la mancha. Es el primer filtro y descarta bastante. Cada tipo de humedad aparece en lugares predecibles y con una forma característica.
- Comparación contra el acta de entrada. Si el problema ya constaba al recibir la propiedad, la discusión termina ahí. Si no constaba, hay que establecer cuándo apareció.
- Descarte de origen en instalaciones o bienes comunes. Revisar si hay una cañería comprometida, si la unidad de arriba tiene algo, si la falla viene de una matriz o de la losa del edificio.
- Conclusión de origen probable, con el mecanismo identificado y las causas alternativas descartadas. Recién ahí se puede asignar responsabilidad.
El paso uno, en detalle. Estos son los tres patrones y cómo se reconocen.
| Tipo | Dónde aparece | Cómo se ve |
|---|---|---|
| Condensación | En los puntos fríos: vértices de muros y cielo, contorno de ventanas, encuentros con la techumbre, detrás de muebles pegados al muro perimetral. También en baños y cocinas sin ventilación. | Puntos negros de moho, gotas sobre las superficies frías, pintura que se levanta. Empeora en invierno y mejora al ventilar. |
| Filtración | En cielos bajo terrazas o cubiertas, en el perímetro de ventanas, siguiendo el recorrido de una tubería, o en un punto localizado del muro. | Mancha con halo y el centro más oscuro, a veces goteo activo. La meteórica aparece con la lluvia; la de cañería es continua y no depende del clima. |
| Capilaridad | Solo en la parte baja de los muros del primer piso, en contacto con el terreno. Forma una franja horizontal paralela al piso. | Polvo o costra blanca de sales, estuco disgregado y pintura que se descascara en la zona baja. Rara vez sube más allá de un metro o metro y medio. |
Por qué esos patrones son tan fiables. Cada uno responde a una física distinta, y esa física deja huellas específicas.
La condensación es vapor que se vuelve líquido al tocar una superficie fría, así que aparece donde el muro está más frío que el resto: eso explica los vértices, los marcos y las esquinas.
La filtración es agua líquida que entra por una falla de estanqueidad, así que sigue la gravedad y el recorrido del agua: por eso las manchas tienen centro y halo.
Y la capilaridad es agua del suelo que sube por los poros del material, así que se detiene a la altura donde la evaporación equilibra el ascenso. Las sales blancas son su marca inconfundible, porque el agua las arrastra desde el terreno y las deja al evaporarse.
Cuando el patrón no basta, hay instrumentos que resuelven la duda: termografía infrarroja para ver dónde falta aislación o dónde hay agua bajo la superficie, y medidores de humedad para cuantificar la saturación del material.
La termografía es especialmente útil aquí porque muestra las discontinuidades de la aislación, que es exactamente lo que separa una condensación por defecto constructivo de una por falta de ventilación. Cómo funciona está en la termografía infrarroja aplicada a edificaciones.
Los casos mixtos existen y conviene decirlo. Puede haber a la vez una aislación deficiente y un uso que no ayuda.
No hay ninguna fórmula legal que reparta responsabilidades en esos casos: se resuelve con evaluación técnica del peso de cada factor. Ignorar esa posibilidad es lo que hace que muchas discusiones se estanquen.
El detalle completo de cómo se diagnostica cada tipo de humedad, con sus causas y sus soluciones, está en el diagnóstico de humedad en viviendas.
Y como todo esto se compara contra el estado inicial, el registro del primer día es lo que hace la conversación posible. Está desarrollado en qué debe tener el acta de entrega de una propiedad en arriendo.
