Dividir una casa heredada en dos viviendas

¿Se puede dividir una casa heredada en dos viviendas?

Dividir una casa he­re­da­da en dos vi­vien­das in­de­pen­dien­tes no es un pro­ble­ma de ta­bi­ques: es un pro­ble­ma de in­de­pen­di­za­ción.

Fí­si­ca­men­te, las dos uni­da­des tienen que quedar se­pa­ra­das por un muro cor­ta­fue­go ciego, sin vanos, con la re­sis­ten­cia al fuego que co­rres­pon­da.

En redes, cada vi­vien­da ne­ce­si­ta lo suyo: empalme eléc­tri­co propio con su de­cla­ra­ción TE1, arran­que de agua potable in­de­pen­dien­te y cámara de ins­pec­ción do­mi­ci­lia­ria propia con­for­me al re­gla­men­to de ins­ta­la­cio­nes do­mi­ci­lia­rias.

Y en papeles, el orden importa. Primero el permiso y la re­cep­ción de­fi­ni­ti­va en la Di­rec­ción de Obras; recién con ese cer­ti­fi­ca­do el Ser­vi­cio de Im­pues­tos In­ter­nos asigna el segundo rol de avalúo.

Antes de todo eso con­vie­ne pedir el Cer­ti­fi­ca­do de In­for­ma­cio­nes Previas: si el terreno no admite sub­di­vi­sión predial, el camino es aco­ger­se al régimen de co­pro­pie­dad in­mo­bi­lia­ria de la Ley 21.442.

Dividir una casa heredada: por dónde empieza el problema

En los barrios tra­di­cio­na­les de San­tia­go, la par­ti­ción de grandes casonas o pro­pie­da­des uni­fa­mi­lia­res re­ci­bi­das en he­ren­cia por múl­ti­ples co­mu­ne­ros cons­ti­tu­ye una so­lu­ción técnica fre­cuen­te para evitar la venta forzada.

Sin embargo, dividir fí­si­ca­men­te una vi­vien­da me­dian­te un tabique simple o com­par­tir las cuentas de luz y agua me­dian­te ins­ta­la­cio­nes in­for­ma­les genera severos con­flic­tos y carece de validez mu­ni­ci­pal.

Para que ambas uni­da­des gocen de in­de­pen­den­cia legal (con roles de avalúo fiscal SII se­pa­ra­dos e ins­crip­ción en el Con­ser­va­dor de Bienes Raíces), la Ley General de Ur­ba­nis­mo y Cons­truc­cio­nes (LGUC) exige obtener pre­via­men­te el Permiso de Edi­fi­ca­ción y la Re­cep­ción De­fi­ni­ti­va otor­ga­dos por la Di­rec­ción de Obras Mu­ni­ci­pa­les (DOM).

A con­ti­nua­ción se exponen las exi­gen­cias de ar­qui­tec­tu­ra y sa­nea­mien­to bajo el RIDAA, la norma SEC y la OGUC.

La eje­cu­ción de un muro cor­ta­fue­go F-60/F-120, la in­de­pen­di­za­ción de redes de agua y elec­tri­ci­dad y la Re­cep­ción De­fi­ni­ti­va DOM son re­qui­si­tos previos para la asig­na­ción de nuevos roles en el SII.

¿Qué exige separar físicamente las dos viviendas?

Para aco­ger­se a la Ley 21.442 de Co­pro­pie­dad In­mo­bi­lia­ria o a la sub­di­vi­sión predial ante la DOM (con­for­me a la LGUC y al Plan Re­gu­la­dor Comunal), la vi­vien­da debe cumplir cuatro exi­gen­cias de in­fra­es­truc­tu­ra:

1. Muro divisorio cortafuego (OGUC)

Cons­truc­ción de un pa­ra­men­to to­tal­men­te ciego de al­ba­ñi­le­ría armada o hor­mi­gón con re­sis­ten­cia al fuego F-60 o F-120 que divida ambas uni­da­des desde el ci­mien­to hasta la cu­bier­ta de te­chum­bre, sin aber­tu­ras ni puertas de in­ter­co­ne­xión.

2. Independización de agua potable y alcantarillado (RIDAA)

Ins­ta­la­ción de arran­que de agua potable in­de­pen­dien­te y cámara de ins­pec­ción do­mi­ci­lia­ria propia (60 × 60 cm) con su co­rres­pon­dien­te cer­ti­fi­ca­do de do­ta­ción (For­mu­la­rio N° 2).

3. Independización eléctrica (SEC TE1)

Ins­ta­la­ción de empalme eléc­tri­co ex­clu­si­vo, tablero DIN con pro­tec­cio­nes di­fe­ren­cia­les y de­cla­ra­ción SEC TE1 in­de­pen­dien­te.

4. Accesos e inmuebles privativos

Ga­ran­ti­zar acceso in­de­pen­dien­te desde la vía pública o pasaje común sin ser­vi­dum­bres de paso por re­cin­tos pri­va­dos.

¿Cómo se independizan el agua, el alcantarillado y la luz?

Bajo el Re­gla­men­to de Ins­ta­la­cio­nes Do­mi­ci­lia­rias de Agua Potable y Al­can­ta­ri­lla­do (RIDAA), cada unidad ha­bi­ta­cio­nal re­sul­tan­te debe contar con au­to­no­mía ope­ra­ti­va:

1. Ins­ta­la­ción de Arran­que de Agua Potable: So­li­ci­tud de nuevo medidor en la empresa con­ce­sio­na­ria.
2. Cons­truc­ción de Cámara Do­mi­ci­lia­ria: Eje­cu­ción de cámara de ins­pec­ción de 60 × 60 cm en el patio de acceso.
3. Prueba de Her­me­ti­ci­dad y Desagüe: Ensayos de des­car­ga con­ti­nua antes de la co­ne­xión a la matriz co­lec­to­ra.

Matriz comparativa: división informal vs. partición técnica regularizada

El trámite en la DOM y el nuevo rol en el SII

1. Le­van­ta­mien­to Pla­ni­mé­tri­co y Pro­yec­to de Ar­qui­tec­tu­ra: Con­fec­ción de planos de ambas uni­da­des fir­ma­dos por Ar­qui­tec­to con­for­me al PRC.
2. Eje­cu­ción de Obras Civiles e Ins­ta­la­cio­nes: Cons­truc­ción del muro cor­ta­fue­go e in­de­pen­di­za­ción sa­ni­ta­ria y eléc­tri­ca.
3. Ob­ten­ción de Permiso y Re­cep­ción De­fi­ni­ti­va DOM: Otor­ga­mien­to del Cer­ti­fi­ca­do de Re­cep­ción De­fi­ni­ti­va por la DOM (LGUC).
4. Asig­na­ción de Roles en el SII e Ins­crip­ción CBR: Con el Cer­ti­fi­ca­do de Re­cep­ción DOM en mano, se so­li­ci­ta al SII la asig­na­ción de los nuevos roles de avalúo fiscal e ins­crip­ción de uni­da­des en el Con­ser­va­dor de Bienes Raíces.

Si además hay obra cons­trui­da sin permiso —lo ha­bi­tual en una casa antigua—, el camino para ponerla al día antes de dividir está en la guía para re­gu­la­ri­zar una casa en Chile.

Lo que hay que recordar antes de dividir la casa

In­de­pen­di­zar téc­ni­ca­men­te las redes y es­truc­tu­ras de una casa he­re­da­da y obtener la Re­cep­ción De­fi­ni­ti­va DOM es la con­di­ción in­dis­pen­sa­ble para la asig­na­ción de nuevos roles de avalúo en el SII.

Dividir una casa he­re­da­da es más un pro­ble­ma de orden que de obra. Las de­ci­sio­nes se toman en una se­cuen­cia que no admite saltos: primero ve­ri­fi­car en el Cer­ti­fi­ca­do de In­for­ma­cio­nes Previas qué permite el terreno, después el pro­yec­to y el permiso, después la obra, después la re­cep­ción, y recién ahí el nuevo rol en el SII.

In­ver­tir ese orden —cons­truir primero y con­sul­tar después— es la causa más fre­cuen­te de par­ti­cio­nes que quedan a medio camino y que no se pueden ins­cri­bir.

Para seguir leyendo. Con­sul­ta nuestra guía sobre eva­lua­ción de so­bre­car­gas y pro­yec­tos es­pe­cia­les.