Ley del Mono 20.898: hasta cuándo se puede regularizar
¿Hasta cuándo se puede acoger a la Ley del Mono?
El artículo 1º de la Ley 20.898, en su texto vigente tras la modificación de la Ley 21.725, permite acogerse al procedimiento simplificado hasta el 31 de diciembre de 2027.
Lo que tiene que ocurrir antes de esa fecha es el ingreso de la solicitud en la Dirección de Obras. La tramitación municipal posterior puede terminar después del plazo sin que el beneficio se pierda: lo que vence es la puerta de entrada, no el proceso.
Vencido el plazo queda la vía general de la Ordenanza General, que es más cara y se tramita en dos etapas separadas —permiso primero, recepción después— en vez de una sola.
Para entrar por esta puerta la vivienda debe caber en los topes: hasta 90 m² y 1.000 UF de avalúo fiscal por el Título I, o hasta 140 m² y 2.000 UF por la vía del artículo 3º. Ambos topes pueden superarse cuando la vivienda cuenta con subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para mejoramiento o ampliación.
Contexto legal y la prórroga de la Ley 20.898
El procedimiento simplificado de regularización de viviendas en Chile, instaurado por la Ley 20.898 (conocida como Ley del Mono), constituye una herramienta relevante para sanear construcciones informales y ampliaciones residenciales sin permiso municipal previo.
No obstante, suele existir desinformación entre los propietarios sobre los plazos de vencimiento de este beneficio tributario y administrativo.
El plazo ha sido prorrogado varias veces. La Ley 21.725 fijó la fecha vigente: el artículo 1º de la Ley 20.898 permite acogerse al procedimiento hasta el 31 de diciembre de 2027. Lo que debe ocurrir antes de esa fecha es el ingreso de la solicitud ante la Dirección de Obras Municipales; la tramitación posterior puede concluir después.
Hay un segundo requisito temporal que no cambia con las prórrogas y que a veces se pasa por alto: la vivienda debe haber sido construida antes de la publicación de la ley, esto es, antes del 4 de febrero de 2016. Una ampliación levantada después de esa fecha no puede acogerse a este procedimiento, por mucho que el plazo de ingreso siga abierto.
Entender cómo opera esta prórroga evita la desvalorización del inmueble. Regularizar una edificación permite respaldar el valor comercial de la propiedad ante tasaciones bancarias hipotecarias, prevenir notificaciones del Juzgado de Policía Local y asegurar el resguardo del patrimonio familiar.
El procedimiento simplificado de la Ley 20.898 permite tramitar el Permiso de Edificación y la Recepción Definitiva en un solo acto administrativo ante la DOM, siempre que la solicitud se ingrese dentro del plazo de vigencia legal.
La Ley del Mono es una de las dos vías que existen para poner una casa al día. El recorrido completo, con la vía general y el criterio para elegir entre ambas, está en la guía para regularizar una casa en Chile.
Requisitos de admisibilidad: superficie y avalúo fiscal (SII)
Para acogerse al procedimiento simplificado de la Ley 20.898, la edificación debe cumplir con dos parámetros normativos simultáneos: la superficie total construida y el avalúo fiscal de la propiedad registrado en el Servicio de Impuestos Internos (SII).
La ley contempla dos vías de acceso al procedimiento, con requisitos distintos:
A. Vía del Título I (artículo 1º): hasta 90 m²
- Superficie edificada: que no exceda de 90 m².
- Avalúo fiscal: hasta 1.000 unidades de fomento, acreditado con el certificado del Servicio de Impuestos Internos referido a la fecha de publicación de la ley.
- Excepción por subsidio: las viviendas beneficiadas por subsidios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para mejoramiento o ampliación pueden superar tanto el avalúo como la superficie. La ley no fija un tope alternativo para ese caso.
- Derechos municipales: se pagan los del numeral 2 del artículo 130 de la LGUC, rebajados en 75% cuando el valor de la construcción no supera las 400 UF, y en 50% cuando excede esa cantidad.
B. Vía del artículo 3º: hasta 140 m²
- Superficie edificada: que no exceda de 140 m².
- Avalúo fiscal: que no supere las 2.000 unidades de fomento.
- Exigencias adicionales: cumplir las normas de habitabilidad, estabilidad y seguridad de la Ordenanza General y las normas urbanísticas generales, con las excepciones que la propia norma enumera (antejardines, estacionamientos, altura de cierros, adosamientos, coeficiente de constructibilidad y de ocupación de suelo, dentro de los límites que ahí se indican).
- Derechos municipales: se pagan completos, sin rebaja.
La exención del 100%: no depende de la vivienda
Conviene despejar una confusión frecuente. La exención total del pago de derechos municipales no se obtiene por el tamaño ni por el avalúo de la vivienda.
El artículo 2º la concede cuando el propietario de la vivienda a regularizar tiene 65 años de edad o más, o cuando uno de los residentes está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad al que se refieren los artículos 55 y 56 de la Ley 20.422.
La edad se acredita con la cédula de identidad y la discapacidad con la inscripción en el Registro.
Matriz comparativa de tramitación urbana
| Parámetro Normativo | Vía general de permisos | Ley 20.898 (procedimiento simplificado) |
|---|---|---|
| Plazo Límite de Ingreso | Sin vencimiento (régimen permanente) | Hasta el 31 de diciembre de 2027 |
| Superficie Máxima | Sin límite (según Plan Regulador Comunal) | 90 m² (Título I) o 140 m² (artículo 3º) |
| Límite de Avalúo Fiscal | Sin restricción de avalúo en el SII | 1.000 UF (Título I) o 2.000 UF (artículo 3º) |
| Tramitación DOM | Dos etapas (permiso de edificación + recepción) | Etapa única (permiso y recepción simultáneos) |
| Derechos Municipales | 1,5% del presupuesto (numeral 2 del art. 130 LGUC) | Rebaja del 75% o 50% en el Título I; sin rebaja en el artículo 3º |
| Profesional Patrocinante | Arquitecto o profesional competente del art. 17 LGUC | Arquitecto o profesional competente del art. 17 LGUC |
Criterios de admisibilidad
| Condición de la vivienda | Vía correspondiente | Derechos municipales |
|---|---|---|
| Hasta 90 m² y avalúo hasta 1.000 UF | Ley 20.898, Título I | Rebaja del 75% (construcción ≤ 400 UF) o del 50% |
| Hasta 140 m² y avalúo hasta 2.000 UF | Ley 20.898, artículo 3º | Sin rebaja |
| Propietario de 65 años o más, o residente inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad | Ley 20.898, Título I | Exención del 100% |
| Sobre 140 m² o avalúo sobre 2.000 UF | Vía general de permisos | 1,5% del presupuesto |
Normas técnicas irrenunciables: cortafuego F-60, aislación y altura de 2,30 m
Las facilidades administrativas otorgadas por la Ley 20.898 no eximen en ningún caso del cumplimiento de las exigencias técnicas de seguridad, habitabilidad y resistencia al fuego establecidas en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).
Cualquier expediente presentado ante la DOM que no acredite el cumplimiento de estos tres pilares normativos será observado o rechazado por el revisor municipal:
A. Resistencia al fuego: F-15 en la estructura, F-60 en el adosamiento
La propia Ley 20.898 fija las exigencias de resistencia al fuego para las viviendas que se acogen a su Título I, y son más acotadas que las de la vía general.
Para viviendas aisladas, pareadas o continuas de hasta dos pisos con superficie edificada igual o inferior a 90 m², la ley exige una resistencia al fuego de a lo menos F-15 en todos sus elementos y componentes soportantes, siempre que el muro de adosamiento o divisorio cumpla con las exigencias de muros divisorios entre unidades de la Ordenanza General.
Tratándose de edificaciones adosadas al deslinde, la exigencia es distinta y más alta: el muro de adosamiento deberá llegar hasta la cubierta del cuerpo adosado con resistencia al fuego F-60. La ley agrega un requisito que suele olvidarse: el adosamiento debe contemplar un sistema de evacuación de aguas lluvia que no afecte a los predios vecinos.
B. Altura libre: la ley la rebaja hasta 2,0 metros
Aquí conviene corregir una creencia extendida que deja fuera a viviendas que sí califican.
La altura mínima general de piso a cielo, medida en obra terminada, es de 2,30 metros. Pero la Ley 20.898 contempla expresamente una rebaja de ese estándar para las viviendas que se acogen a su procedimiento: la tabla de normas de habitabilidad del numeral 6) del artículo 1º establece que esa altura podrá ser rebajada hasta 2,0 metros.
La misma norma agrega que la medida vertical mínima de obra terminada en pasadas peatonales bajo vigas o instalaciones horizontales, de 2,0 metros, podrá reducirse hasta en un 10%.
Es decir: una ampliación con 2,10 metros de altura libre no queda automáticamente fuera del procedimiento. Bajo la vía general sí sería una observación; bajo la Ley 20.898 está dentro del rango que la propia ley admite. Conviene medir antes de descartar el trámite.
C. Acondicionamiento térmico de la envolvente (OGUC art. 4.1.10)
El artículo 4.1.10 de la OGUC exige que la envolvente térmica de las edificaciones de uso residencial incorpore requisitos de acondicionamiento térmico.
Conviene notar el alcance actual de la norma, porque es más amplio de lo que suele citarse: no se limita a un valor de transmitancia, sino que comprende transmitancia térmica máxima o resistencia térmica mínima, condensación superficial e intersticial, infiltración de aire y ventilación.
Los valores concretos varían según la zona térmica en que se emplaza el inmueble, conforme a las tablas del propio artículo.
La norma admite además varias formas de acreditar el cumplimiento:
- Informe de acreditación de cumplimiento.
- Informe de ensayo.
- Memoria de cálculo.
- Adopción de una solución inscrita en el Listado Oficial de Soluciones Constructivas para Acondicionamiento Térmico del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
- Incorporación de un material que proponga el arquitecto del proyecto.
Tratándose de viviendas, admite también el Informe de Precalificación Energética elaborado por un Evaluador Energético inscrito en el Registro Nacional.
Que la norma incluya expresamente la condensación superficial e intersticial no es un detalle menor en un artículo sobre humedad: significa que el comportamiento higrotérmico de la envolvente es materia de exigencia normativa, no solo de buena práctica.
D. Certificado eléctrico TE1 de la SEC
La instalación eléctrica de la ampliación debe contar con protecciones termomagnéticas, interruptor diferencial de 30 mA para la seguridad de los usuarios y malla de tierra de protección certificada por un instalador autorizado por la SEC mediante el certificado TE1.
La ruta crítica para ingresar el expediente en la DOM
Para que la solicitud de regularización se tramite adecuadamente dentro de los plazos normativos, el proceso requiere estructurarse en una secuencia técnica ordenada:
Paso 1: certificado de informaciones previas (CIP) y avalúo SII
Solicitar el CIP en la municipalidad correspondiente y descargar el Certificado de Avalúo Fiscal Detallado desde el portal del SII para analizar la zonificación, línea de edificación y rasante.
Paso 2: levantamiento técnico y planos as-built
Realizar la medición de la edificación en terreno con instrumentos de precisión y confeccionar las láminas de arquitectura As-Built (emplazamiento, plantas, cortes, elevaciones y cuadro de superficies).
Paso 3: certificación eléctrica TE1 SEC y memoria de habitabilidad
Gestionar la inspección de la red eléctrica con un instalador SEC para emitir el certificado TE1 y redactar la memoria de habitabilidad firmada por el profesional proyectista.
Paso 4: ingreso de la carpeta a la plataforma DOM digital
Ingresar la solicitud oficial (Formulario Único del Minvu) acompañada de las láminas firmadas digitalmente en la plataforma DOM Digital o en el mesón presencial de la municipalidad.
Paso 5: inspección municipal y emisión del certificado
El inspector municipal acude al inmueble a corroborar que la construcción real coincide con los planos As-Built. Tras la aprobación, el Director de Obras emite el Certificado de Recepción Definitiva.
Cronograma referencial de tramitación municipal
- Levantamiento y Cortafuego (3 días): Medición de m² en terreno y verificación de incombustibilidad en adosamientos.
- Certificación TE1 e Informe (5 días): Pruebas de instalación eléctrica SEC y memoria técnica de habitabilidad.
- Ingreso a la DOM (1 día): Carga del Formulario Único del Minvu y láminas firmadas en la plataforma municipal.
- Inspección Ocular y Recepción Definitiva (15 a 30 días hábiles): Revisión en terreno por el inspector municipal y firma de la resolución final.
¿Cuánto cuesta regularizar en Santiago? (2026)
Cómo leer estos valores. Son referencias de mercado, no una cotización. Salvo el informe técnico independiente, ninguno de estos trabajos los ejecuta esta oficina: los ensayos, las mediciones, las reparaciones y los trámites los hacen terceros.
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Tabla APU referencial de costos de regularización Ley del Mono (2026)
| Ítem / Concepto de Gasto | Descripción Técnica e Insumos | Unidad / Cantidad | Valor Referencial Neto (2026) |
|---|---|---|---|
| Certificado CIP | Emisión oficial en la DOM | 1 Documento | $8.500 CLP |
| Planos As-Built CAD | Medición en terreno e informe CAD | 3 Láminas | $250.000 - $500.000 CLP |
| Informe y Patrocinio | Honorarios Constructor Civil UC, Arquitecto o Ing. Civil | 1 Proyecto | desde $550.000 CLP |
| Certificación TE1 SEC | Inspección tablero y tierras SEC | 1 Trámite | $350.000 - $550.000 CLP |
| Derechos municipales de la DOM (con rebaja del 50%) | Calculados sobre la tabla de costos unitarios del Minvu, la superficie y la materialidad | Según proyecto | desde $300.000 CLP |
| PRESUPUESTO TOTAL | Regularización Ley del Mono 35 m² | 1 Proyecto | desde $1.200.000 CLP |
El monto exacto de los derechos municipales solo se conoce al ingresar el expediente: la Dirección de Obras los calcula sobre la tabla de costos unitarios del Minvu vigente ese trimestre, la superficie y la materialidad de lo construido.
Responsabilidades técnicas y tiempos estimados
| Etapa del Proyecto | Acciones e Insumos Técnicos | Profesional a Cargo | Tiempo Estimado |
|---|---|---|---|
| 1. CIP y Avalúo | Análisis de zonificación y avalúo SII | Constructor Civil / Proyectista | 3 a 5 días |
| 2. Levantamiento CAD | Medición en terreno y planos As-Built | Constructor Civil / Proyectista | 5 a 7 días |
| 3. TE1 SEC | Pruebas de tierra y tablero eléctrico | Instalador SEC | 3 a 5 días |
| 4. Ingreso DOM | Carga de Formulario Único Minvu | Profesional Patrocinante | 1 día |
| 5. Recepción | Inspección ocular y firma certificado | Inspector DOM | 15 a 30 días |
Consideraciones urbanísticas del plan regulador comunal (PRC)
El procedimiento simplificado de la Ley 20.898 otorga exenciones de zonificación importantes para viviendas unifamiliares de hasta 140 m².
Pero hay dos cosas que ninguna exención salva, y que el Certificado de Informaciones Previas permite verificar antes de gastar en planos: que la edificación no invada bienes nacionales de uso público, ni franjas de utilidad pública declaradas por el Plan Regulador Comunal.
Las obras que invaden el espacio público o fajas de ensanche de avenidas principales quedan excluidas del beneficio y requieren proyectos especiales de adecuación.
Asimismo, en propiedades sujetas a copropiedad inmobiliaria (como condominios de casas o villas pareadas con administración común), se requiere contar con la autorización correspondiente según el reglamento de copropiedad antes de ingresar el expediente a la Dirección de Obras Municipales.
Lo que hay que recordar
Aprovechar los plazos legales vigentes de la Ley 20.898 es una alternativa conveniente para sanear una vivienda habitacional en Chile.
El plazo del 31 de diciembre de 2027 parece lejano, pero el trabajo que hay que hacer antes no lo es. Entre medir la vivienda, dibujar los planos as-built, conseguir el certificado de avalúo del SII, obtener el TE1 y corregir lo que no cumpla, pasan meses.
Quien deje el ingreso para el último trimestre de 2027 corre el riesgo de descubrir tarde que su vivienda necesita una obra previa —un muro cortafuego, una altura que no da, una instalación eléctrica que no certifica— y que ya no alcanza a hacerla antes de que la puerta se cierre.
