Ley del Mono 20.898: requisitos de superficie y avalúo
¿Qué requisitos pide la Ley del Mono?
La Ley 20.898 abre dos vías, y no dan lo mismo. El Título I admite viviendas de hasta 90 m² con avalúo fiscal de hasta 1.000 UF. La vía del artículo 3º llega hasta 140 m² y 2.000 UF, pero paga los derechos municipales completos.
Ambos topes pueden superarse cuando la vivienda cuenta con subsidio del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para mejoramiento o ampliación. El avalúo se acredita con el certificado del Servicio de Impuestos Internos referido a la fecha de publicación de la ley, no al día del trámite.
Cumplir el tope no basta: la vivienda tiene que cumplir además las exigencias de habitabilidad, seguridad contra incendios y estabilidad que la propia ley enumera. Si la edificación está adosada al deslinde, el muro de adosamiento debe llegar hasta la cubierta del cuerpo adosado con resistencia al fuego F-60.
Y hay dos certificaciones que el expediente no puede omitir: el certificado TE1 de la SEC para la instalación eléctrica, y la firma de un Constructor Civil, Arquitecto o Ingeniero Civil habilitado que respalde el informe de habitabilidad.
Clasificación de requisitos: legales, tributarios y técnicos
El proceso simplificado de regularización establecido por la Ley 20.898 (cuya vigencia ha sido prorrogada por ley) no constituye un perdón indiscriminado de normas de edificación. Por el contrario, la legislación impone un filtro riguroso compuesto por tres categorías de requisitos indispensables: legales, tributarios y técnicos.
Para que la Dirección de Obras Municipales (DOM) apruebe el Permiso de Edificación y la Recepción Definitiva en una sola resolución, la propiedad debe superar positivamente cada una de estas tres evaluaciones.
A continuación se analizan en detalle los criterios de admisibilidad por superficie, los topes de avalúo fiscal dictaminados por el Servicio de Impuestos Internos (SII) y las exigencias irrenunciables de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC DS 47).
La Ley 20.898 simplifica el trámite administrativo reduciendo plazos ante la DOM, pero mantiene intactas las exigencias técnicas de habitabilidad, estabilidad estructural y seguridad contra incendios de la OGUC.
Estos son los requisitos del procedimiento simplificado. El trámite completo, desde el levantamiento hasta la recepción municipal, está en la guía para regularizar una casa en Chile.
Requisitos de superficie y avalúo fiscal del SII
La ley contempla dos vías de acceso al procedimiento, con requisitos distintos:
A. Vía del Título I (artículo 1º): hasta 90 m²
- Superficie edificada: que no exceda de 90 m².
- Avalúo fiscal: hasta 1.000 unidades de fomento, acreditado con el certificado del Servicio de Impuestos Internos referido a la fecha de publicación de la ley.
- Excepción por subsidio: las viviendas beneficiadas por subsidios del Ministerio de Vivienda y Urbanismo para mejoramiento o ampliación pueden superar tanto el avalúo como la superficie. La ley no fija un tope alternativo.
- Derechos municipales: rebajados en 75% cuando el valor de la construcción no supera las 400 UF, y en 50% cuando excede esa cantidad.
B. Vía del artículo 3º: hasta 140 m²
- Superficie edificada: que no exceda de 140 m².
- Avalúo fiscal: que no supere las 2.000 unidades de fomento.
- Exigencias adicionales: cumplir las normas de habitabilidad, estabilidad y seguridad de la Ordenanza General y las normas urbanísticas generales, con las excepciones que la propia norma enumera.
- Derechos municipales: completos, sin rebaja.
La exención del 100% no depende de la vivienda
El artículo 2º concede la exención total en dos situaciones, ambas referidas a las personas y no al inmueble:
- Cuando el propietario de la vivienda a regularizar tiene 65 años de edad o más. Se acredita con la cédula de identidad.
- Cuando uno de los residentes está inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad al que se refieren los artículos 55 y 56 de la Ley 20.422. Se acredita con la inscripción en el Registro.
No es un beneficio ligado al tamaño ni al avalúo del inmueble, y conviene revisarlo antes de presentar el expediente.
Matriz comparativa de admisibilidad
| Criterio | Título I (art. 1º y 2º) | Artículo 3º | Vía general de permisos |
|---|---|---|---|
| Superficie edificada máxima | 90 m² (puede superarse con subsidio Minvu) | 140 m² | Sin límite (según Plan Regulador) |
| Avalúo fiscal máximo (SII) | 1.000 UF (puede superarse con subsidio Minvu) | 2.000 UF | Sin restricción |
| Derechos municipales | Rebaja del 75% (construcción ≤ 400 UF) o del 50% | Sin rebaja | 1,5% del presupuesto |
| Exención del 100% | Propietario de 65 años o más, o residente inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad | No contemplada | No contemplada |
| Plazo de vigencia | Hasta el 31 de diciembre de 2027 | Hasta el 31 de diciembre de 2027 | Régimen permanente |
Resumen de tramitación por escala de superficie
| Condición de la Vivienda | Tramitación Correspondiente | Beneficio Municipal |
|---|---|---|
| Hasta 90 m² y avalúo fiscal hasta 1.000 UF | Ley 20.898, Título I | Rebaja del 75% si el valor de construcción ≤ 400 UF; 50% si excede |
| Hasta 140 m² y avalúo fiscal hasta 2.000 UF | Ley 20.898, artículo 3º | Sin rebaja: derechos completos |
| Propietario de 65 años o más, o residente inscrito en el Registro Nacional de la Discapacidad | Ley 20.898, Título I | Exención del 100% de los derechos |
| Más de 140 m² totales | Vía General Tradicional (OGUC 5.1.4) | Permiso y Recepción en etapas separadas |
Requisitos irrenunciables de habitabilidad y seguridad (OGUC)
Al momento de realizar la inspección técnica en la vivienda, el profesional proyectista debe verificar el cumplimiento de las normas de habitabilidad y seguridad contra incendios:
A. Resistencia al fuego: F-15 en la estructura, F-60 en el adosamiento
La Ley 20.898 fija sus propias exigencias de resistencia al fuego, y son dos, distintas entre sí.
Para viviendas aisladas, pareadas o continuas de hasta dos pisos con superficie edificada igual o inferior a 90 m², se exige a lo menos F-15 en todos sus elementos y componentes soportantes, siempre que el muro de adosamiento o divisorio cumpla con las exigencias de muros divisorios entre unidades de la Ordenanza General.
Tratándose de edificaciones adosadas al deslinde, el muro de adosamiento deberá llegar hasta la cubierta del cuerpo adosado con resistencia al fuego F-60, y el adosamiento debe contemplar un sistema de evacuación de aguas lluvia que no afecte a los predios vecinos.
B. Altura libre: la ley la rebaja hasta 2,0 metros
La altura mínima general de piso a cielo, medida en obra terminada, es de 2,30 metros. Para las viviendas que se acogen a este procedimiento, la Ley 20.898 establece expresamente que esa altura podrá ser rebajada hasta 2,0 metros.
La misma tabla de normas de habitabilidad agrega que la medida vertical mínima de obra terminada en pasadas peatonales bajo vigas o instalaciones horizontales, de 2,0 metros, podrá reducirse hasta en un 10%.
Conviene medir antes de descartar el trámite: una ampliación con 2,10 metros de altura libre queda dentro de lo que esta ley admite, aunque bajo la vía general sería una observación.
C. Ventilación e iluminación natural
La Ley 20.898 exige que los locales habitables tengan al menos una ventana que permita la entrada de aire y luz del exterior. Admite ventanas fijas selladas siempre que se contemplen ductos de ventilación adecuados y que no se trate de dormitorios ni de recintos donde haya artefactos de combustión de cualquier tipo.
Para baños, cocinas y lavaderos que no tengan ventana al exterior, la ley exige ventilación mediante un ducto, individual o colectivo, de sección libre no interrumpida de al menos 0,16 m². Esa dimensión puede reducirse si se contempla tiraje forzado.
D. Acondicionamiento térmico de la envolvente (OGUC art. 4.1.10)
El artículo 4.1.10 de la OGUC exige que la envolvente térmica de las edificaciones de uso residencial incorpore requisitos de acondicionamiento térmico.
Conviene notar el alcance actual de la norma, porque es más amplio de lo que suele citarse: no se limita a un valor de transmitancia, sino que comprende transmitancia térmica máxima o resistencia térmica mínima, condensación superficial e intersticial, infiltración de aire y ventilación.
Los valores concretos varían según la zona térmica en que se emplaza el inmueble, conforme a las tablas del propio artículo.
La norma admite además varias formas de acreditar el cumplimiento:
- Informe de acreditación de cumplimiento.
- Informe de ensayo.
- Memoria de cálculo.
- Adopción de una solución inscrita en el Listado Oficial de Soluciones Constructivas para Acondicionamiento Térmico del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
- Incorporación de un material que proponga el arquitecto del proyecto.
Tratándose de viviendas, admite también el Informe de Precalificación Energética elaborado por un Evaluador Energético inscrito en el Registro Nacional.
Que la norma incluya expresamente la condensación superficial e intersticial no es un detalle menor en un artículo sobre humedad: significa que el comportamiento higrotérmico de la envolvente es materia de exigencia normativa, no solo de buena práctica.
Certificación eléctrica TE1 de la SEC y estabilidad estructural
Un expediente completo de regularización simplificada exige incorporar dos certificaciones técnicas fundamentales:
A. Certificado eléctrico TE1 (SEC)
La Dirección de Obras Municipales requiere la presentación del Certificado TE1 otorgado por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC). Este trámite acredita que la red eléctrica cuenta con:
- Tablero con interruptores termomagnéticos dimensionados.
- Interruptor diferencial de 30 mA para la protección de las personas.
- Malla de tierra de protección certificada por un instalador autorizado SEC.
B. Estabilidad estructural y anclajes (NCh 1198 / NCh 433)
Aunque la Ley 20.898 exime de presentar cálculos estructurales complejos en edificaciones menores a 140 m², el profesional patrocinante debe verificar que la estructura de madera, metalcon o albañilería cuente con elementos resistentes capaces de soportar las cargas verticales y solicitaciones sísmicas del área.
Qué implica llevar una instalación antigua hasta esa declaración —y por qué la puesta a tierra es lo primero— está en la renovación de la red eléctrica de una casa antigua.
Cronograma referencial de tramitación municipal
- Estudio CIP y Avalúo (3 a 5 días): Análisis de zonificación predial y verificación de avalúo en el portal del SII.
- Levantamiento CAD As-Built (5 a 7 días): Medición de la edificación en terreno y confección de planos de arquitectura.
- Certificación TE1 e Informe (3 a 5 días): Inspección de la red eléctrica SEC y preparación de la memoria técnica de habitabilidad.
- Ingreso a la DOM (1 día): Carga del Formulario Único del Minvu y expedientes en la plataforma municipal.
- Inspección Ocular y Recepción (15 a 30 días hábiles): Revisión en terreno por el funcionario municipal y emisión del certificado de Recepción Definitiva.
¿Cuánto cuesta regularizar en Santiago? (2026)
Cómo leer estos valores. Son referencias de mercado, no una cotización. Salvo el informe técnico independiente, ninguno de estos trabajos los ejecuta esta oficina: los ensayos, las mediciones, las reparaciones y los trámites los hacen terceros.
- Aparecen aquí para saber en qué orden de magnitud se mueve resolver el problema. Es la misma lógica del médico que indica qué exámenes hay que hacerse sin ser él quien los toma.
- Esta oficina no ejecuta obras, no vende materiales y no recibe comisión de ningún proveedor. Esa es, precisamente, la razón por la que su opinión vale.
- Todos los valores se leen como desde. El precio final depende del encargo, del tamaño y la complejidad del inmueble, de la comuna y la región, y del tipo de construcción.
- Mientras más pequeña es la intervención, mayor tiende a ser el valor por metro cuadrado.
- El informe de esta oficina que aparece en la tabla es un encargo pericial, con el alcance y la responsabilidad que eso implica. No es el Informe Técnico de Respaldo del sitio, que parte en $250.000 y responde a otra necesidad.
Tabla APU referencial de costos de regularización Ley del Mono (2026)
| Ítem / Concepto de Gasto | Descripción Técnica e Insumos | Unidad / Cantidad | Valor Referencial Neto (2026) |
|---|---|---|---|
| Certificado CIP | Emisión oficial en la DOM | Documento | $8.500 CLP |
| Planos As-Built CAD | Medición en terreno e informe CAD | 3 Láminas | $250.000 - $500.000 CLP |
| Informe y Patrocinio | Honorarios Constructor Civil UC, Arquitecto o Ing. Civil | Proyecto | desde $550.000 CLP |
| Certificación TE1 SEC | Inspección tablero y tierras SEC | Trámite | $350.000 - $550.000 CLP |
| Derechos municipales de la DOM (con rebaja del 50%) | Calculados sobre la tabla de costos unitarios del Minvu, la superficie y la materialidad | Según proyecto | desde $300.000 CLP |
| PRESUPUESTO TOTAL | Regularización Ley del Mono 35 m² | Global | desde $1.200.000 CLP |
El monto exacto de los derechos municipales solo se conoce al ingresar el expediente: la Dirección de Obras los calcula sobre la tabla de costos unitarios del Minvu vigente ese trimestre, la superficie y la materialidad de lo construido.
Cronograma de responsabilidades y tiempos
| Etapa del Proyecto | Acciones e Insumos Técnicos | Profesional a Cargo | Tiempo Estimado |
|---|---|---|---|
| 1. CIP y Avalúo | Análisis de zonificación y avalúo SII | Constructor Civil / Proyectista | 3 a 5 días |
| 2. Levantamiento CAD | Medición en terreno y planos As-Built | Constructor Civil / Proyectista | 5 a 7 días |
| 3. TE1 SEC | Pruebas de tierra y tablero eléctrico | Instalador SEC | 3 a 5 días |
| 4. Ingreso DOM | Carga de Formulario Único Minvu | Profesional Patrocinante | 1 día |
| 5. Recepción | Inspección ocular y firma certificado | Inspector DOM | 15 a 30 días |
Aspectos técnicos adicionales de evaluación
Soluciones constructivas ligeras (Metalcon y madera)
En ampliaciones de segundo piso ejecutadas con perfiles de acero galvanizado liviano (Metalcon) o entramados de madera, la evaluación técnica verifica que la solera inferior esté fijada mediante pernos de expansión o anclajes mecánicos a la cadena de hormigón armado existente.
Asimismo, se comprueba que los tabiques incorporen arriostramientos diagonales o placas de OSB para rigidizar la estructura ante empujes del viento y solicitaciones sísmicas.
Exigencias del reglamento de instalaciones domiciliarias de alcantarillado (RIDAA)
Si la regularización contempla recintos húmedos (baños, cocinas o logias), la inspección abarca las disposiciones del RIDAA.
Se exige verificar que los arranques de alcantarillado mantengan una pendiente continua no inferior al 3%, que las tuberías verticales de bajada cuenten con ventilación superior hacia la cubierta mediante sombrerete de PVC sanitario, y que la red de agua fría mantenga la presión adecuada de servicio.
Criterios de inspección ocular del revisor municipal DOM
Durante la visita a terreno, el inspector de la Dirección de Obras Municipales realiza un chequeo visual sistemático: verifica la coherencia entre las cotas del plano As-Built y los muros construidos, comprueba con distanciómetro la altura libre de 2,30 m en dormitorios, inspecciona el muro cortafuego F-60 en el deslinde pareado y solicita la exhibición del Certificado TE1 de la SEC expedido por el instalador eléctrico.
Diagnóstico de vulnerabilidad térmica e impermeabilización de techumbres
En las zonas de la Región Metropolitana con altas oscilaciones térmicas, las ampliaciones de segundo piso requieren atención en el complejo de cubierta.
Se especifica la instalación de membranas de fieltro asfáltico como barrera de humedad bajo la cubierta de teja o plancha de zinc, además de aislación de lana de vidrio en la techumbre, previniendo condensaciones e ineficiencias térmicas.
Lo que hay que recordar
Verificar de forma previa que la edificación cumple con los requisitos de habitabilidad (2,30 m), cortafuegos (F-60) y topes de avalúo del SII es la clave para una tramitación conforme ante la DOM.
La mayoría de los rechazos en la Dirección de Obras no vienen de un tope superado sino de un requisito técnico que nadie revisó antes: la altura de un dormitorio, el muro que da al deslinde, una instalación eléctrica sin certificar.
Por eso conviene ordenar la revisión al revés de como suele hacerse. Primero verificar si la vivienda cumple lo que la ley exige, y solo después armar la carpeta. Descubrirlo con el expediente ya ingresado significa retirarlo, ejecutar la obra y volver a empezar.
