Quién paga la reparación de un bien común

¿Quién paga la reparación de un bien común?

La pre­gun­ta parece simple y casi nunca lo es, porque antes de saber quién paga hay que re­sol­ver algo previo: de qué ele­men­to estamos ha­blan­do y dónde se originó la falla.

La Ley 21.442 divide el in­mue­ble en dos ca­te­go­rías. Las uni­da­des, sobre las que existe dominio ex­clu­si­vo, y los bienes de dominio común, que per­te­ne­cen a todos los co­pro­pie­ta­rios y son in­se­pa­ra­bles de la unidad de cada uno.

La regla general se sigue de ahí: lo común lo paga la co­mu­ni­dad, lo ex­clu­si­vo lo paga su pro­pie­ta­rio. El pro­ble­ma es que muchos ele­men­tos están fí­si­ca­men­te en­tre­mez­cla­dos.

Y hay un matiz que decide buena parte de los casos: no basta con saber dónde apa­re­ció el daño, hay que saber dónde se originó. Una fil­tra­ción que aparece en el cielo de un de­par­ta­men­to puede pro­ve­nir de una matriz común o de una cañería ex­clu­si­va del piso de arriba.

Sobre el fondo común de reserva, con­vie­ne des­pe­jar la con­fu­sión más fre­cuen­te. Es un fondo con destino legal acotado, no una caja general para cual­quier gasto.

Y cuando un pro­pie­ta­rio no paga, existe una escala de ins­tan­cias antes de llegar a tri­bu­na­les. La ley las ordena, y sal­tár­se­las suele salir más caro que re­co­rrer­las.

Bien común o unidad privada: cómo se determina

El punto de partida no es la in­ter­pre­ta­ción sino un do­cu­men­to: los planos del con­do­mi­nio apro­ba­dos por la Di­rec­ción de Obras Mu­ni­ci­pa­les, que deben sin­gu­la­ri­zar cada unidad y cada bien de dominio común, y que se ar­chi­van en el Con­ser­va­dor de Bienes Raíces.

La ley cla­si­fi­ca como bienes de dominio común, entre otros, los que son ne­ce­sa­rios para la exis­ten­cia, se­gu­ri­dad y con­ser­va­ción del con­do­mi­nio: ci­mien­tos, muros ex­te­rio­res y so­por­tan­tes, es­truc­tu­ra general, te­chum­bres, fa­cha­das, as­cen­so­res y las ins­ta­la­cio­nes ge­ne­ra­les de agua, al­can­ta­ri­lla­do, gas, elec­tri­ci­dad y co­mu­ni­ca­cio­nes.

El caso que más dis­cu­sio­nes genera es el de la segunda fila, así que con­vie­ne de­sa­rro­llar­lo.

Cuando una cañería que sirve solo a un de­par­ta­men­to va em­bu­ti­da en la losa —que es bien común— y filtra hacia el piso de abajo, el cri­te­rio que aplican los tri­bu­na­les no es dónde estaba la cañería, sino dónde estaba el defecto que originó la fil­tra­ción.

Si el pe­ri­ta­je es­ta­ble­ce que la falla venía de un sello mal eje­cu­ta­do, de un ar­te­fac­to de­fec­tuo­so o de un forado en la losa hecho después de la cons­truc­ción, la res­pon­sa­bi­li­dad recae en el pro­pie­ta­rio de la unidad donde se originó, in­clui­das las re­pa­ra­cio­nes de la losa y del de­par­ta­men­to in­fe­rior.

Si en cambio la falla pro­vie­ne del colapso de una matriz troncal que sirve a toda la línea, todo eso es gasto de la co­mu­ni­dad: la aper­tu­ra de la losa, la re­po­si­ción de la en­fie­rra­du­ra y los daños es­té­ti­cos del de­par­ta­men­to afec­ta­do.

Esa de­ter­mi­na­ción no se hace mirando la mancha. Cómo se es­ta­ble­ce el origen real de una fil­tra­ción entre uni­da­des está de­sa­rro­lla­do en el pe­ri­ta­je de causa raíz de una fil­tra­ción en un de­par­ta­men­to.

Y una tercera po­si­bi­li­dad que suele ol­vi­dar­se. Si el edi­fi­cio es re­la­ti­va­men­te nuevo, el defecto puede no ser de nadie de los dos: puede ser un defecto de cons­truc­ción.

La Ley General de Ur­ba­nis­mo y Cons­truc­cio­nes fija plazos de diez años para la es­truc­tu­ra so­por­tan­te, cinco para ele­men­tos cons­truc­ti­vos e ins­ta­la­cio­nes y tres para ter­mi­na­cio­nes, con­ta­dos desde la re­cep­ción de­fi­ni­ti­va mu­ni­ci­pal, y esa res­pon­sa­bi­li­dad recae en el pro­pie­ta­rio primer ven­de­dor.

Antes de re­par­tir un costo entre la co­mu­ni­dad y un pro­pie­ta­rio, con­vie­ne ve­ri­fi­car si esos plazos siguen co­rrien­do.

¿Cuándo corresponde al fondo común?

Primero, qué es exac­ta­men­te. El fondo común de reserva es un fondo en dinero des­ti­na­do por ley a cubrir gastos comunes ur­gen­tes, ex­tra­or­di­na­rios e im­pre­vis­tos, y a las in­dem­ni­za­cio­nes de­ri­va­das del término de la re­la­ción laboral del per­so­nal del con­do­mi­nio.

Y con­vie­ne dis­tin­guir­lo de otro con­cep­to que se con­fun­de con él. Un gasto común ex­tra­or­di­na­rio es un cobro adi­cio­nal al or­di­na­rio, des­ti­na­do a obras o gastos que exceden la ope­ra­ción mensual. El fondo de reserva es la caja; el gasto ex­tra­or­di­na­rio es una forma de fi­nan­ciar algo cuando esa caja no alcanza o no co­rres­pon­de tocarla.

El fondo de reserva cubre man­ten­cio­nes y re­pa­ra­cio­nes de bienes comunes, no re­pa­ra­cio­nes dentro de una unidad privada, aunque el origen del daño esté en un bien común. Lo que sí cubre en ese caso es la re­po­si­ción de lo que hubo que romper para llegar al bien común, que es una cosa dis­tin­ta.

Esa última pre­ci­sión merece de­sa­rro­llo, porque es la si­tua­ción más fre­cuen­te y la que más re­cla­mos genera.

Cuando reparar una matriz común obliga a picar el radier de un de­par­ta­men­to, romper una ta­bi­que­ría in­te­rior o le­van­tar un piso flo­tan­te, la co­mu­ni­dad —que ejecuta la re­pa­ra­ción y se be­ne­fi­cia de ella— tiene la obli­ga­ción de res­ti­tuir esas ter­mi­na­cio­nes a su estado ori­gi­nal.

Es un prin­ci­pio general, y tiene res­pal­do nor­ma­ti­vo ex­plí­ci­to en los pro­gra­mas de me­jo­ra­mien­to con fi­nan­cia­mien­to estatal, donde se permite des­ti­nar hasta un 15% del monto de las obras a reparar los bienes ex­clu­si­vos dañados como con­se­cuen­cia de in­ter­ve­nir los comunes.

Lo que el fondo no cubre es otra cosa: los daños que el pro­pie­ta­rio sufrió en sus bienes por una falla común, como muebles, al­fom­bras o ar­te­fac­tos. Eso se re­suel­ve por la vía de la res­pon­sa­bi­li­dad y, cuando co­rres­pon­de, del seguro.

Quién au­to­ri­za usar el fondo. Aquí la ley hace una dis­tin­ción prác­ti­ca que con­vie­ne conocer bien, porque define a quién hay que con­vo­car.

• Para gastos ex­tra­or­di­na­rios, ur­gen­tes o im­pre­vis­tos: au­to­ri­za el comité de ad­mi­nis­tra­ción, di­rec­ta­men­te. No hace falta con­vo­car a la asam­blea, y eso permite reac­cio­nar ante una emer­gen­cia sin esperar un quórum.
• Para gastos or­di­na­rios de man­ten­ción o re­pa­ra­ción: es ex­cep­cio­nal y re­quie­re acuerdo de la asam­blea por mayoría ab­so­lu­ta de los de­re­chos en el con­do­mi­nio. No basta la de­ci­sión del comité.
• En ambos casos: no puede afec­tar­se la parte del fondo re­ser­va­da para las in­dem­ni­za­cio­nes por término de con­tra­to del per­so­nal. Esa pro­vi­sión es in­to­ca­ble.

¿Cuánto debe tener el fondo?

La ley fija un piso: el recargo sobre el gasto común mensual des­ti­na­do a for­mar­lo no puede ser in­fe­rior al 5%. Ni el re­gla­men­to ni la asam­blea pueden bajar de ahí.

El fondo se in­cre­men­ta además con los in­tere­ses penales co­bra­dos a los morosos, con las multas por in­frac­ción al re­gla­men­to, y con los aportes que paguen los ti­tu­la­res de de­re­chos de uso y goce ex­clu­si­vo sobre bienes comunes.

Cuando el fondo no alcanza, que es lo ha­bi­tual frente a una re­pa­ra­ción mayor, la vía es el gasto común ex­tra­or­di­na­rio: una cuota adi­cio­nal que se acuerda en asam­blea y que cada co­pro­pie­ta­rio paga en pro­por­ción a sus de­re­chos sobre los bienes comunes.

Y con­vie­ne tener pre­sen­te algo que evita dis­cu­sio­nes: ningún co­pro­pie­ta­rio puede exi­mir­se de un gasto común ale­gan­do que no usa ese bien. El del primer piso paga el as­cen­sor igual que el del último.

Para decidir bien el alcance de una re­pa­ra­ción de ins­ta­la­cio­nes comunes, el cri­te­rio técnico de ins­pec­ción bajo este marco está en el pe­ri­ta­je de ins­ta­la­cio­nes en co­pro­pie­dad bajo la Ley 21.442.

¿Qué hacer si un propietario se niega a pagar su parte?

Antes de los pasos, dos datos que cambian la pers­pec­ti­va de la con­ver­sa­ción.

El primero: la deuda por obli­ga­cio­nes eco­nó­mi­cas sigue a la unidad, no a la persona. Quien compre ese de­par­ta­men­to res­pon­de por las deudas de­ven­ga­das antes de su ad­qui­si­ción, sin per­jui­cio de su derecho a repetir contra el ven­de­dor.

El segundo: ese crédito tiene pri­vi­le­gio de cuarta clase y pre­fie­re, cual­quie­ra sea su fecha, a otros cré­di­tos de esa misma clase. La co­mu­ni­dad no es un acree­dor cual­quie­ra en un remate.

1. Do­cu­men­tar el acuerdo que originó el cobro. Si es un gasto ex­tra­or­di­na­rio, el acta de la asam­blea vá­li­da­men­te ce­le­bra­da donde se acordó. Si es or­di­na­rio, el res­pal­do del pro­rra­teo. Sin ese origen do­cu­men­ta­do, el cobro es dis­cu­ti­ble desde el primer día.
2. Emitir el aviso de cobro con el detalle que la ley exige: la pro­por­ción que co­rres­pon­de al co­pro­pie­ta­rio, el des­glo­se de lo adeu­da­do por fondo de reserva, in­tere­ses y multas, y el total de in­gre­sos, egresos y saldo de caja del con­do­mi­nio. Ese for­ma­lis­mo no es de­co­ra­ti­vo.
3. Aplicar los re­car­gos que co­rres­pon­dan. La mora devenga el interés que fije el re­gla­men­to, con un techo legal: no puede superar el 50% del interés co­rrien­te ban­ca­rio. Esos in­tere­ses y las multas in­gre­san al fondo de reserva.
4. Ofrecer un con­ve­nio de pago. Procede desde tres cuotas morosas, con­ti­nuas o dis­con­ti­nuas, con un máximo de doce cuotas y un pago inicial no in­fe­rior al 30% de la deuda al sus­cri­bir­lo. Re­quie­re acuerdo del comité de ad­mi­nis­tra­ción.
5. Evaluar la sus­pen­sión de su­mi­nis­tro, si la mo­ro­si­dad llega a tres o más cuotas. Re­quie­re re­que­ri­mien­to escrito del ad­mi­nis­tra­dor y au­to­ri­za­ción previa del comité, con copia al pro­pie­ta­rio afec­ta­do.
6. Iniciar el cobro eje­cu­ti­vo, con ase­so­ría legal, cuando lo an­te­rior no pros­pe­ra.

Sobre el con­ve­nio de pago hay un in­cen­ti­vo que con­vie­ne ex­pli­car al deudor. Mien­tras cumpla los tér­mi­nos con­ve­ni­dos y sus demás obli­ga­cio­nes, vuelve a ser con­si­de­ra­do co­pro­pie­ta­rio hábil, lo que le de­vuel­ve voz y voto en la asam­blea.

Si in­cum­ple una sola cuota del con­ve­nio o el gasto común del mes en curso, el be­ne­fi­cio decae y la co­mu­ni­dad re­cu­pe­ra la vía del apremio por el saldo total.

Sobre la sus­pen­sión de su­mi­nis­tro, las res­tric­cio­nes son es­tric­tas y des­co­no­cer­las expone a la co­mu­ni­dad a un recurso de pro­tec­ción.

• ✓ Solo elec­tri­ci­dad o te­le­co­mu­ni­ca­cio­nes, nunca ambos si­mul­tá­nea­men­te. El agua potable y el gas de cañería quedan fuera de este me­ca­nis­mo.
• ✓ Prohi­bi­ción ab­so­lu­ta si en la unidad reside una persona elec­tro­de­pen­dien­te. No admite matices ni ex­cep­cio­nes.
• ✓ Prohi­bi­ción res­pec­to de deudas de­ven­ga­das durante un estado de ca­tás­tro­fe que afecte al con­do­mi­nio, mien­tras esté vigente.
• ✓ Siempre con au­to­ri­za­ción previa del comité. Actuar sin ella con­vier­te la medida en un acto ar­bi­tra­rio, con ex­po­si­ción a condena en costas.

Sobre la vía ju­di­cial, hay dos ele­men­tos que la hacen más ágil de lo que se supone.

El aviso de cobro firmado por el ad­mi­nis­tra­dor —de forma pre­sen­cial o elec­tró­ni­ca— tiene mérito eje­cu­ti­vo por sí solo. También lo tiene la copia del acta de la asam­blea vá­li­da­men­te ce­le­bra­da, au­to­ri­za­da por el comité, en que se acor­da­ron los gastos.

Y una vez de­du­ci­da la acción, se en­tien­den com­pren­di­das en ella las obli­ga­cio­nes de igual na­tu­ra­le­za que se de­ven­guen durante la tra­mi­ta­ción del juicio. No hay que de­man­dar de nuevo cada mes.

Un último punto de gestión

Cuando la dis­cu­sión no es sobre el monto sino sobre si el gasto co­rres­pon­de a la co­mu­ni­dad o al pro­pie­ta­rio, el con­flic­to no se re­suel­ve co­bran­do con más firmeza: se re­suel­ve es­ta­ble­cien­do el origen técnico de la falla.

Un res­pal­do técnico in­de­pen­dien­te es lo que permite que esa con­ver­sa­ción deje de ser una pul­sea­da entre vecinos. Para ad­mi­nis­tra­do­res que quieran apoyar esas de­ci­sio­nes en una eva­lua­ción in­de­pen­dien­te, hay más in­for­ma­ción en la sección para ad­mi­nis­tra­do­res de co­mu­ni­da­des.

El marco general de las obli­ga­cio­nes del ad­mi­nis­tra­dor bajo esta ley, con la dis­tri­bu­ción de res­pon­sa­bi­li­da­des frente al comité, está en qué obli­ga­cio­nes tiene el ad­mi­nis­tra­dor de un con­do­mi­nio según la Ley 21.442.